炎炎夏日,綠城(03900.HK)因175億掃貨上海、杭州土拍市場再度火出圈。僅在上海二批次第二輪土拍中,綠城兩天就豪擲139.2億,拿下閔行、嘉定、青浦三宗宅地;而在8月1日舉行的杭州的八批次土拍中,綠城也以34.69億元底價競得蕭山市北宅地。
(資料圖片僅供參考)
綠城明顯是有備而來,參與兩地土拍,光保證金就要先交上超過30億。加上搖號運氣爆棚,綠城如愿斬獲多宗地塊。
綜合分析人士的看法,綠城斥巨資掃貨一二線城市土地這一舉動,隱約可見上海和杭州土地市場的分化。布局一二線城市是綠城一以貫之的策略,但在下半年后市不甚明朗的當下,該公司毫不猶疑地大手筆拿地,其中的信號意義值得關注。
8月1日-8月2日上海二批次第二輪土拍,9宗地一共攬金238億,整體溢價率7.5%。其中,5宗地觸頂搖號、3宗溢價、1宗底價。上海二批次第二輪土拍相較于首輪66.7%的封頂比例有所下降,占比為55.6%。
上海每一場土拍出現(xiàn)的細微變化,都可反映出業(yè)內對市場的一次預判。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)直言,土地市場是樓市的直接反映。此本輪土拍反映出了上海樓市的“分化”。目前上海樓市的特征不是降溫而是“分化”,核心區(qū)域項目仍然備受關注,有大量潛在購房者;外圍區(qū)域項目,比如金山、臨港等購買力相對不足,降溫明顯。冷熱不均的樓市反映到土地市場,就是房企拿地變得謹慎。大半個月的時間過去,上海第二輪土拍相比第一輪地塊封頂率明顯下降,且溢價10%的地塊幾乎都分布在熱門板塊。
杭州銷售承壓,綠城轉移戰(zhàn)場
相比在上海溢價搶地,綠城在杭州的“抄底”意味更明顯。
8月1日,杭州年內第八次土拍只有四宗地入市,是今年以來規(guī)模最小的一次。杭州土拍的“低調”有跡可循。最近杭州樓市降溫明顯。同策研究院數據顯示,7月份杭州新房成交約45萬平方米,環(huán)比6月份下降了54%,二手房成交量3800套左右,環(huán)比6月份下降了21%。
銷售承壓之下,杭州土拍規(guī)模變小,房企出手也隨之謹慎起來。綠城也不例外,雖然底價拿地,但也是選擇了此前熱度比較高、曾經高價拿過地的地段,可視之為“補倉”。
而綠城時隔6年重返上海拿地,不惜重金重倉這一市場,目的性很強。這從綠城在上海市場的銷售可以讀到一些信號。2022年,綠城通過產權交易拿下三林地塊,項目名為前灘百合園,今年4月首開平均認購率達到447%,兩場搖號入圍分分別為86.4、97.8,開盤當天即售罄。
近幾年來,綠城雖然嘗試楊柳郡等項目打入偏年輕化剛需市場,非常成功,但其品牌影響力于號召力依然集中于高端項目,一二線城市成熟、熱門板塊非常符合綠城產品調性。事實上,綠城的高端項目對板塊整體品質提升都有幫助,當地政府也歡迎這樣的房企入駐。
上海中原地產市場分析師盧文曦指出,從企業(yè)發(fā)展角度來看,綠城目前在上海的土儲不算多,項目以合作開發(fā)為主,比如弘安里,是與上海地產、招商蛇口(001979)合作開發(fā);綠城外灘蘭庭是和東海地產、華浙投資一起開發(fā)?!绊椖侩m好,但要和別人共享利益,無形之中利潤減少了。這次獨自拿下質量那么好的地塊運氣不錯,今后不用擔心項目去化,利潤也不會和別人分享?!北R文曦透露,7月中旬的二批次首輪土拍中,綠城也參拍了,但沒有收獲,這次總算有了結果,也是今年首次在上海公開市場拿地。
值得關注的是,綠城在這一輪調控中,因為資金鏈穩(wěn)健獲得了發(fā)展非常好機會。8月2日晚間,綠城公告發(fā)行2023年第三期中票,規(guī)模10億,期限為3年。
政策不明朗,房企謹慎入市
綠城在土拍市場的動作,可以說是代表了市場分化下房企的選擇。
仍以杭州為例。當下的杭州樓市,去化周期正在拉長。宋紅衛(wèi)指出,杭州6月底新房市場庫存達到966萬平方米,去化周期達到9.5個月,預計8月份會超過10個月。
這就不難理解,杭州八批次土地供應量是歷史最低供應量的一次,僅僅4宗地,背后的原因是開發(fā)商拿地積極性大幅下降;4宗地中,2宗底價成交,2宗觸頂溢價,樓市分化信號已經很明顯。
從上海二批次第二輪土拍參拍房企來看,央、國企依然是占據主力,民營企業(yè)占比較低,地塊熱度分化明顯,奉賢等遠郊地塊房企拿地意愿較弱。閔行梅隴和浦東川沙2宗熱門地塊平均14-15家房企競爭一塊土地,最終競至封頂搖號;浦東宣橋和普陀桃浦2宗冷門地塊低溢價成交,也印證了區(qū)域樓市分化大趨勢。
如果綠城的動作表明穩(wěn)健房企對后市的看好,那么當前對房地產市場走勢的不明朗,是大部分房企不敢出手拿地,或只熱衷于熱門城市、熱點地段地塊的主因。近期關于房地產的政策喊話不斷,但落地還需要時間。為此,宋衛(wèi)紅也指出了當前調控的復雜性。他認為,目前全國樓市的核心問題在于冷熱不均,核心城市、核心區(qū)域存在局部過熱的情況,倒掛盤,積分盤仍然是調控的難點。同時,全國范圍內熱點城市周邊區(qū)域的剛需大盤、文旅項目面臨低迷的態(tài)勢。
以上海為例,宋紅衛(wèi)指出,上海應該推行的是“有保有壓”的精準調控政策,而非市場傳言的全面放松的基調。從上半年樓市情況來看,新房市場成交515萬平方米,同比增長超過30%,新房的庫存量在600萬平方米左右,去化周期6-7個月,從這個角度看,上海樓市還算比較健康。
宋衛(wèi)紅認為,認房不認貸主要面向改善群體需求釋放的政策,可能會造成局部熱點區(qū)域繼續(xù)升溫,但是對于外圍項目的去化幫助不大,外圍區(qū)域項目主要是剛需為主,核心區(qū)域項目才是改善為主。
上海尚且如此,各地樓市情況更復雜。當政策猶抱琵琶半遮面之時,也只有綠城這樣的房企勇于站在拿地潮頭。
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