【大河財立方 記者 朱娟 徐兵 陳玉靜】關(guān)于存量房貸利率,央行再次釋放重磅信號。
8月1日,中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。其中,在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面,會議指出,落實好“金融16條”,延長保交樓貸款支持計劃實施期限,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策,繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行,更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。
(相關(guān)資料圖)
這是潘功勝升任央行行長后首次召開的“半年工作會議”。在業(yè)內(nèi)人士看來,此次會議明確了下半年房地產(chǎn)金融相關(guān)工作內(nèi)容,指導(dǎo)性強,也和近期各地即將出臺的房地產(chǎn)政策形成了非常好的協(xié)同效應(yīng)。
有序調(diào)整存量房貸利率
從去年以來,關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的呼聲就居高不下。
此前,在7月14日國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上,央行貨幣政策司司長鄒瀾明確表示,支持和鼓勵銀行與借款人協(xié)商變更合同或置換存量房貸,以降低老百姓的房貸壓力。
此次是央行半個月內(nèi)第二次針對存量房貸利率調(diào)整的公開表態(tài),且從表述上看,由過去的“支持”和“鼓勵”,變成了現(xiàn)在的“指導(dǎo)”。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向大河財立方記者介紹,這意味著政策改革進(jìn)入到實操層面,也意味著一些銀行在實操中可能有困惑,需要央行來定調(diào)。下半年調(diào)整存量房貸利率是房地產(chǎn)領(lǐng)域非常重大的一件事,從金融風(fēng)險角度看,有助于減少房貸違約的風(fēng)險;從購房者來說,每個月還月供可以減少,真正實現(xiàn)減負(fù)。
此次會議還提及了調(diào)整存量房貸利率的基本原則,即“依法”和“有序”?!皬囊婪ǖ慕嵌瓤?,主要是要從合同規(guī)定以及信貸工作等角度進(jìn)行;從有序的角度看,主要是指此類工作調(diào)整涉及方方面面,要設(shè)定有序機制,協(xié)調(diào)好各方利益?!眹?yán)躍進(jìn)說。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對大河財立方記者表示,央行這一表態(tài),意味著政策順應(yīng)民意,順應(yīng)擴(kuò)內(nèi)需促消費的大背景。但同時也要有序推進(jìn)這項工作,避免無序競爭導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生大幅度波動,造成金融機構(gòu)利差快速收窄進(jìn)而影響其盈利水平,從而對金融機構(gòu)支持國家發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展公共金融造成一定的影響。
如何促進(jìn)存量房貸利率有序降低?光大證券固收研究首席分析師張旭接受大河財立方記者采訪時表示,人民銀行可以給予一些政策激勵。例如,人民銀行可設(shè)立結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具,對于商業(yè)銀行符合條件的降息,按實際降息金額給予等額或部分的資金激勵。再如,人民銀行也可以對降息達(dá)到要求的商業(yè)銀行給予定向降準(zhǔn)支持。
東方金誠首席宏觀分析師王青對大河財立方記者說,預(yù)計存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動。“為維護(hù)房貸市場秩序,如果采用貸款置換方式有可能將限于本行,不會鼓勵跨行‘轉(zhuǎn)按揭’。目前最大的不確定性是利率下調(diào)幅度,我們判斷總體上有可能在0.5至1.0個百分點。”
“個人住房貸款在金融機構(gòu)各項貸款中的占比較高,房產(chǎn)更是老百姓最重要的財產(chǎn)之一,因此對于存量房貸利率的調(diào)整事關(guān)重大?!睆埿裾J(rèn)為,應(yīng)在維護(hù)銀行支持實體經(jīng)濟(jì)的能力和可持續(xù)性的同時,更加充分地體現(xiàn)出金融工作的人民性,把老百姓的事情辦好。
引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行
下調(diào)房貸利率和降首付,是降低居民購房門檻和購房成本的重要舉措。
此次會議指出,因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策,繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行,更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,這說明降首付降房貸利率依然是下半年刺激購房方面的重要政策,也意味著此類政策繼續(xù)落實的空間依然很大。
李宇嘉稱,央行此類表態(tài)意味著近期市場上關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)金融政策的猜測有很大概率的落地性?!鞍āJ(rèn)房不認(rèn)貸’,特別是在熱點城市有貸款記錄,但不擁有住房的居民家庭,再次購買住房是可以享受首套房優(yōu)惠的?!?/p>
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。根據(jù)監(jiān)測,7月重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%,較2021年高點下調(diào)超150個基點,大幅降低了居民購房成本。但同時,當(dāng)前仍有約20城首套房首付比例在30%及以上,二套首付比例在40%及以上,部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR加點,未來政策優(yōu)化空間較大。
王青判斷,下半年5年期以上LPR報價有可能單獨下調(diào)。同時,在首套房貸利率靈活調(diào)整機制建立后,下半年也不排除建立二套房貸利率靈活調(diào)整機制的可能。
加大對城中村改造等金融支持力度
此次會議指出,落實好“金融16條”,延長保交樓貸款支持計劃實施期限,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶對大河財立方記者表示,央行及國家外匯管理局提出落實好“金融16條”,延長保交樓貸款支持計劃實施期限,有利于穩(wěn)定市場預(yù)期,緩解企業(yè)流動性壓力。在房地產(chǎn)銷售未實現(xiàn)企穩(wěn)回升之前,加大房企融資支持至關(guān)重要。
“會議提出加大對住房租賃、城中村改造和保障性住房建設(shè)的金融支持力度,與近期中央及多個部門定調(diào)一致,其中城中村改造的金融支持也決定著各地的改造模式和改造進(jìn)度推進(jìn)?!辈芫Ьдf。
今年以來,中央高級別會議多次提及城中村改造問題。7月24日召開的中央政治局會議強調(diào),要加大保障性住房建設(shè)和供給,積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),盤活改造各類閑置房產(chǎn)。7月28日,超大特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,央行首次提及對城中村改造的金融支持內(nèi)容,有助于引導(dǎo)后續(xù)各金融部門積極調(diào)整金融產(chǎn)品和服務(wù)中心,積極推動城中村改造工作。
“綜合考慮專項債加快發(fā)行、銀行穩(wěn)定負(fù)債成本、城中村改造、保障房建設(shè)等方面,預(yù)計接下來央行有望通過降準(zhǔn)、MLF(中期借款便利)、PSL(抵押補充貸款)等工具,加強經(jīng)濟(jì)逆周期調(diào)節(jié),更好地平衡多個經(jīng)濟(jì)目標(biāo),兼顧內(nèi)外均衡?!惫獯筱y行金融市場部宏觀研究員周茂華對大河財立方記者表示。
責(zé)編:史健 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉
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