日前,證監(jiān)會發(fā)布消息稱,將進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn),研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則,同時(shí),抓緊推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。
據(jù)了解,針對基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募,不少基金公司都在積極籌備,在系統(tǒng)、人員、投研、資產(chǎn)篩選等方面做好前期準(zhǔn)備工作。
華夏基金表示,公司在積極與原始權(quán)益人和監(jiān)管機(jī)構(gòu)就基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募進(jìn)行溝通,希望能為擴(kuò)募規(guī)則的制定貢獻(xiàn)一份力量。
中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部表示,從公募基金管理人的角度,需要加大對可擴(kuò)募資產(chǎn)的篩選力度,待擴(kuò)募規(guī)則一旦落地,隨即展開擴(kuò)募工作。
中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人士表示,基于中金參與多單境外REITs發(fā)行與擴(kuò)募的經(jīng)驗(yàn)積淀及對境外REITs市場的持續(xù)研究,將與合作伙伴在政策法規(guī)框架內(nèi)積極推動(dòng)公募REITs的擴(kuò)募嘗試?!皡⒖己M馐袌鼋?jīng)驗(yàn),擴(kuò)募是REITs市場健康成長的必由之路,專業(yè)的人員、符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目、前瞻的研究工作、公司平臺的資源支持缺一不可。”
平安基金表示,公司已經(jīng)搭建起涵蓋項(xiàng)目執(zhí)行、基礎(chǔ)資產(chǎn)投資、運(yùn)營全流程的專業(yè)團(tuán)隊(duì),對應(yīng)中后臺部門也做好了擴(kuò)募準(zhǔn)備。
多家公募基金管理人評估,基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募可能會存在定價(jià)、原始權(quán)益人認(rèn)定、信息披露等諸多難點(diǎn)。
在華夏基金看來,參考上市公司再融資的經(jīng)驗(yàn),基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募相比首發(fā)的主要難點(diǎn)在定價(jià)方面。定價(jià)需要權(quán)衡基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益,還要考慮二級市場價(jià)格等因素,合理的定價(jià)非常重要。
華夏基金表示,擴(kuò)募可能對存量持有人權(quán)益造成一些影響:如果擴(kuò)募的對象都是原持有人,那么擴(kuò)募的定價(jià)就要考慮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值。如果定價(jià)過高,原持有人的利益就會被損害;如果擴(kuò)募對象全部都是新投資者,那么定價(jià)除了要考慮項(xiàng)目的估值,還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場價(jià)格。此時(shí)如果定價(jià)過低,原持有人和原始權(quán)益人的利益就會被損害。 “希望后續(xù)相關(guān)規(guī)則能充分考慮各方利益,制定相應(yīng)規(guī)則,實(shí)現(xiàn)投資者利益的保護(hù)和基礎(chǔ)設(shè)施REITs的良性發(fā)展。”華夏基金相關(guān)人士說。
博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚表示,建議監(jiān)管機(jī)構(gòu)明確定價(jià)方式和操作流程,實(shí)現(xiàn)REITs擴(kuò)募的可持續(xù)發(fā)展。另外,目前政策還不支持通過收購第三方資產(chǎn)擴(kuò)募的方式,建議探索PRE-REITs基金到公募REITs較為明確的退出方式,解決直接退出的障礙,包括如何定義原始權(quán)益人,原始權(quán)益人持有不低于20%份額的戰(zhàn)配,以及原始權(quán)益人需要滿足回收資金運(yùn)用要求的相關(guān)規(guī)定。
平安基金表示,目前來看,基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)募還存在不少難點(diǎn):一是原始權(quán)益人如何界定。如擴(kuò)募資產(chǎn)是外部第三方公司的資產(chǎn),第三方公司是否應(yīng)界定為原始權(quán)益人?如界定為原始權(quán)益人,并要求其購買至少20%以上的擴(kuò)募部分基金份額,則同一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs將存在兩個(gè)及以上原始權(quán)益人,如何界定多個(gè)原始權(quán)益人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;二是新的基金份額如何定價(jià)。REITs擴(kuò)募往往需要融資,資金可以來源于自有資金或債務(wù)融資,也可能來源于發(fā)行新的基金份額。若發(fā)行新份額,通常有全體配售和增發(fā)兩類,增發(fā)的定價(jià)規(guī)則也是擴(kuò)募的重點(diǎn);三是信息披露的問題。
“以上問題需要相關(guān)政策的支持,建議盡快出臺擴(kuò)募的政策與規(guī)則。A股上市公司的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)比較成熟,海外REITs的擴(kuò)募實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富,都可以為基金設(shè)施公募REITs提供較好的借鑒?!逼桨不鹣嚓P(guān)人士說。
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