文/圖 半島全媒體首席記者 趙永寶

“昔孟母，擇鄰處”，為子成才三遷其家；“今父母，擇校居”，為讓孩子接受更好的教育，寧愿買下一處“老破小”的學(xué)區(qū)房。

梳理我們按部就班的人生節(jié)奏，拋開那些讓人氣喘吁吁的工作，也許，只有為娃換學(xué)區(qū)房這事兒，算是為循規(guī)蹈矩的生活添了一點(diǎn)波瀾……

(資料圖片)

冷靜的學(xué)區(qū)房

翻看劉姐近半年的朋友圈，你不會(huì)覺得她是一名房產(chǎn)中介。

她更多分享的是貓貓狗狗的生活日常，有自己的公號(hào)，致力于保護(hù)救助小動(dòng)物，已有985篇原創(chuàng)內(nèi)容。而進(jìn)入她的微信群，則是另一番景象：這是一個(gè)學(xué)區(qū)房群，有159名成員，平時(shí)幾乎只有劉姐自己發(fā)言，“必看好房”“房東急售”“白菜價(jià)甩賣了”……多的時(shí)候，她一天分享十幾條房產(chǎn)信息，一周下來，找她咨詢的不超過5個(gè)，帶看量為0。

她還在等，同許多和她一樣在疫情中堅(jiān)守了三年的中介，在今年2月份迎來短暫的“小陽春”。雖然市場又快速歸于沉寂，不過她堅(jiān)信春天來了，大地終會(huì)回暖，只是這個(gè)過程比想象中漫長一些。

那個(gè)時(shí)候已經(jīng)回不去了

48歲的劉姐曾是一名醫(yī)生。很多人會(huì)問，這么好的職業(yè)為啥改賣房子了？她說，盡管當(dāng)時(shí)辭職有點(diǎn)“任性”，但自己從沒有后悔過。“賣房子最重要的是自由啊，而且給自己買到了好房子，幫朋友買到了好房子，還有不菲的收入。”

劉姐2008年入行，一直在青島的著名學(xué)區(qū)房片區(qū)——市南中片、東一片區(qū)從事二手房銷售。作為一名學(xué)區(qū)房“老中介”，見慣了市場的跌宕起伏，可同事最近成交的一套房，還是給了她不小的震撼。

“這是一個(gè)在三樓50平方米左右的套二房子，前些年賣到300萬元是不成問題的。我之前成交過一套同樣戶型二樓的房子，當(dāng)時(shí)的成交價(jià)是298萬元?！眲⒔阏f，房子位于八大關(guān)，屬于嘉峪關(guān)學(xué)校學(xué)區(qū)。這所學(xué)校跟青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)（江蘇路小學(xué)）一樣，是島城名校，不管教育質(zhì)量還是歷史底蘊(yùn)，都是屈指可數(shù)的，地理位置也是不可復(fù)制的。

這套房不光享有一所好學(xué)校，還坐擁一個(gè)風(fēng)景區(qū)，很多買家會(huì)把這里當(dāng)作養(yǎng)老的地方，可以說兼顧了居住、上學(xué)和養(yǎng)老。

房東一開始報(bào)的價(jià)格是280萬元，“這個(gè)價(jià)錢是合理的，因?yàn)榧斡P(guān)學(xué)區(qū)房源歷來就少，沒有可比性?！胍瓦@個(gè)價(jià)，不要我也不愁賣’，這就是很多房東的心態(tài)?！眲⒔阏f道。

“后來，房東說急用錢，價(jià)格降到了240萬元。這個(gè)價(jià)格也不是甩賣，還算正常價(jià)。”結(jié)果前前后后掛了3個(gè)月沒有動(dòng)靜，房東再一次降價(jià)，到了220萬元?！鞍蠢碚f價(jià)格已經(jīng)很合適了，放在兩年前，這個(gè)價(jià)錢瞬間就能秒殺。單價(jià)4萬元出頭，跟東海一路差不多了?！?/p>

因?yàn)榉繓|確實(shí)著急而且只要現(xiàn)金，價(jià)格最終猛降到了165萬元。這時(shí)候來了一個(gè)客戶，“一聽價(jià)錢，房都不想看了，直接就要定。但我們還是帶他去看了房子，幾天時(shí)間就過戶了?！眲⒔阏f，房東是生意人，自己一點(diǎn)都不后悔，“他說我急著用錢，這個(gè)錢我拿到手就可以周轉(zhuǎn)資金?！?/p>

盡管是極端個(gè)案，但也在一定程度上反映了如今市場濃重的觀望情緒。

4月12日上午8點(diǎn)45分，劉姐和記者乘地鐵3號(hào)線從延安三路站來到人民會(huì)堂站。出站前行幾步，便來到太平路小學(xué)，這所學(xué)校與大海一路之隔，不算寬敞的校園里，幾棵高大粗壯的松樹沐浴在海風(fēng)中，訴說著悠悠歲月。

與大海一路之隔的太平路小學(xué)。

“咚咚滴咚，咚咚滴咚……”轉(zhuǎn)角進(jìn)入江蘇路，一陣悠揚(yáng)的鐘聲傳來，這是學(xué)校的下課鈴。前行百米，就是青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)，學(xué)校門墻的黑色大理石銘牌上刻錄著：總督府童子學(xué)堂舊址，始建于1901年。

校門左側(cè)便有兩家房產(chǎn)中介，其中一家院內(nèi)擺放著的房源招牌，因日曬風(fēng)吹已經(jīng)嚴(yán)重褪色，一輛電動(dòng)車百無聊賴地倚在墻邊。

青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁邊的一家中介店鋪。

劉姐帶著記者從龍口路來到龍江路，老城的煙火氣撲面而來。早餐店里擺放著昨夜的啤酒桶，菜店里的大姐戴著眼鏡專注地盯著賬本，飯店服務(wù)員正在賣力地拖著地板，店內(nèi)傳來“小禮物走一走”的直播音樂聲。幾家房產(chǎn)中介夾雜在理發(fā)店、煙酒店和文藝網(wǎng)紅店之間。

“這是大學(xué)路片區(qū)總價(jià)最低的一套房——133萬。”劉姐指著龍江路上的一處平房說道，由于里面還有租客，記者通過劉姐的手機(jī)軟件看到，這是間只有27平方米的房子，衛(wèi)生間還是與鄰居共用的。

“這套房子放在幾年前都是一百八九十萬的，不過那個(gè)時(shí)候已經(jīng)回不去了?！眲⒔愀锌馈?/p>

龍江路已成為遠(yuǎn)近聞名的網(wǎng)紅打卡地。

二手房交易軟件顯示，除了這間房，大學(xué)路片區(qū)還有一套150萬元的，其余都在170萬元以上了。而這間133萬元的27平方米小房，15天內(nèi)有5次帶看，其余房源帶看量均為0。

“可以貸款的房子都在200萬元以上?！币宦纷咭宦氛f，劉姐帶記者走過網(wǎng)紅街龍江路，穿過名人故居和歷史建筑密布的黃縣路，來到了寬闊的大學(xué)路。路口的轉(zhuǎn)角，一個(gè)頗有設(shè)計(jì)感的小標(biāo)牌介紹了大學(xué)路的淵源：大學(xué)路被稱為“青島第一路”，始建于德占青島以后，當(dāng)時(shí)沿青島河鋪設(shè)了一條現(xiàn)代馬路，并在今黃縣路路口建了一座石橋，使馬路向北延伸，形成了今天大學(xué)路的總體格局。

路邊的林里傳來陣陣鳥鳴，一位小姐姐正在專注地設(shè)計(jì)墻繪，文藝而又富有沖擊力的畫面，為這條老街增添了不少網(wǎng)紅氣質(zhì)。

大學(xué)路上，一位墻繪師正在專注地工作。

劉姐如數(shù)家珍地介紹起這條路上的一處套二房，報(bào)價(jià)278萬元，面積60多平方米，單價(jià)不到4.5萬元，是房東在五六年前為孩子上學(xué)購買的，如今完成了它的使命。

房子不同于其他落戶房的蒼老不堪，它建于1989年，在這片屬于“新房子”，大一點(diǎn)的臥室同時(shí)承擔(dān)起了客廳的功能，獨(dú)立的次臥屬于孩子，狹窄的過道墻上鋪了面超大的黑板，掛滿了英語單詞、數(shù)字卡片，還有一行心靈雞湯：“自處超然，處人藹然，無事澄然，有事斬然……”

房價(jià)幾天一個(gè)樣嗎？不

“有人問我是不是淡季買房會(huì)便宜一些？我說，在我眼中，學(xué)區(qū)房沒有淡旺季。因?yàn)榭傆腥擞行枨?，水漲船高，早買早踏實(shí)?！眲⒔阏f，從她入行一直到疫情之前的十幾年間，自己每年都能成交20套左右的房子。

對此，劉姐的同行大罡深有同感。

2009年，30歲的大罡關(guān)掉了自己的一攤小生意，面前擺著兩個(gè)選擇：一個(gè)是汽車銷售，一個(gè)是學(xué)區(qū)房中介。他選擇了后者，“這是一個(gè)可以長期干下去的事兒，類似于‘價(jià)值投資’?！?/p>

彼時(shí)，二手房市場剛剛從2008年的沉寂中復(fù)蘇。“我剛開始做的時(shí)候，市場就已經(jīng)很火熱了，自己連稅費(fèi)怎么回事兒還不知道。每天都有人打電話要求看房子，忙到不用想在店里坐著?！?/p>

作為一個(gè)新人，大罡入行3個(gè)月賣了3套房子，“不是我的能力有多高，而是當(dāng)時(shí)的行情就很火爆，你只要勤快一點(diǎn)，什么人都能賣得了房?！?/p>

4月13日下午，大罡帶記者來到東海一路上一處房源前。

“印象深刻的是2014年，我一個(gè)人一個(gè)月賣了4套房子，做了接近20萬元的業(yè)績?！贝箢刚f，那時(shí)候，他凌晨3點(diǎn)多就要到房產(chǎn)交易中心去排號(hào)，過一個(gè)戶差不多要花費(fèi)“3整天的時(shí)間”，“火爆到第一個(gè)月我們賣完房子之后，第二個(gè)月、第三個(gè)月就全泡在交易中心了?！?/p>

“有一次，我?guī)Я艘患?口一起去看房，兩個(gè)孩子、兩個(gè)大人、兩個(gè)老人。”大罡回憶，那是一套五樓的上清路小學(xué)學(xué)區(qū)房，兩個(gè)孩子在車?yán)锏戎?，先是兩口子上去看，看個(gè)差不多再讓兩位老人上去看，“就看了一天房子，回頭就定了這套。”

“老人上樓的時(shí)候，我印象特別深刻，大姨的腿不太好，當(dāng)時(shí)是我一點(diǎn)點(diǎn)把她攙上去的?！贝箢赣浀蒙蠘菚r(shí)老人跟他說，“哎呀，他們年輕人能看上就行，為倆小孩上學(xué)要買套房，我們使使勁能上去，上去之后盡量少下來，咱在上邊給他們做個(gè)飯就行?！?/p>

老人一番話，讓大罡深有感觸，“這家人條件并不差，即便這樣的家庭，為了子女上個(gè)好學(xué)校，為了下一代有個(gè)好的出路，都在能力所及的范圍內(nèi)，選擇一個(gè)盡量好的學(xué)區(qū)房?！?/p>

最近，溫州一個(gè)“神奇的鐵架子”走紅了。這個(gè)鐵架子公開標(biāo)價(jià)270萬元，只因擁有溫州市實(shí)驗(yàn)中學(xué)2024年初中上學(xué)名額，而成為“學(xué)區(qū)房”。實(shí)際上，它既沒有屋頂也沒有房間，只有空蕩蕩的半截磚墻和幾個(gè)破爛的鐵架子。

走紅網(wǎng)絡(luò)的溫州鐵架子房。圖片來源：中國新聞周刊

而在2020年，青島的一套“茅草房”也曾火出圈。這套建于上世紀(jì)20年代的房子，只有12.35平方米，屬于萊蕪一路小學(xué)學(xué)區(qū)房。掛出僅三天，便以84萬元的價(jià)格成交。如今登錄二手房交易軟件，依然能找到當(dāng)時(shí)的成交信息。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，屬于大學(xué)路小學(xué)學(xué)區(qū)的恒山路散盤，3月份成交了兩套落戶房，成交價(jià)格分別是135萬元、136.8萬元。而在此之前，2021年3月份類似房源的成交價(jià)格為215萬元。

“2017年1月，我曾經(jīng)連續(xù)三天成交了三套房子?！鼻鄭u市場最火爆的時(shí)候，也曾經(jīng)讓劉姐直呼“顛覆三觀”。

“那是2018年的春天，那個(gè)時(shí)候市場在往上走，房價(jià)是幾天一個(gè)樣嗎？不，是一天好幾樣！”劉姐說，“我們給房東打一個(gè)電話漲幾萬，打一個(gè)電話漲幾萬，嚇得我們都不敢打電話了。沒漲價(jià)的房東，已經(jīng)是很厚道的了?！?/p>

“一套江蘇路學(xué)區(qū)的落戶房，只有12個(gè)平方米，房東出價(jià)200萬元，當(dāng)時(shí)也是這個(gè)學(xué)區(qū)里最便宜的一套。不幸的是，讓我朋友看上了?！眲⒔銊衽笥褎e這個(gè)時(shí)候跟風(fēng)買房，“但朋友手上正好有200萬元左右的現(xiàn)金，他說自己就是想給孩子解決學(xué)位問題，買了也就踏實(shí)了，漲也好跌也好，不會(huì)后悔?！?/p>

于是，劉姐便幫朋友約房東談一談，結(jié)果談來談去，反而把價(jià)錢談上去了。

“據(jù)房東說，當(dāng)時(shí)已經(jīng)有客戶要買這套房子，要想買就得加兩萬！”見此情形，劉姐的朋友愣是花202萬元買了那套房。后來孩子上學(xué)了，等房子不再限售之后，那位朋友又以175萬元把房子賣了。

“幸虧出手了，放到現(xiàn)在也就是140萬的行情?！眲⒔阃ε宸笥训男膽B(tài)很好，“賠就賠了吧，反正孩子有學(xué)上了。但是我自己有遺憾啊，給朋友買貴了，房東坐地起價(jià)讓我很生氣?！?/p>

對那個(gè)坐地起價(jià)的階段，劉姐至今有股憤憤不平之氣，“漲兩萬都算少的，有的房子直接漲了50萬，關(guān)鍵還真有人買?！?/p>

2018年3月，記者在市南中片路過一家中介，拍攝的房源招牌。

劉姐當(dāng)時(shí)經(jīng)常碰到這種場面：一套學(xué)區(qū)房不是一家在看，這個(gè)客戶走了，那個(gè)客戶進(jìn)去，都是拿錢來的，“房子看好了，你說個(gè)價(jià)吧——架勢在這擺著，讓你心里發(fā)慌，生怕?lián)尣簧线@套房子。”

一幕幕瘋狂的場景，如今看起來，恍如隔世。

4月13日上午，記者先后隨機(jī)走進(jìn)大學(xué)路上的兩家中介，店內(nèi)都是兩名員工值班。

一位中介人員介紹，剛過完年回來的2月份市場還是可以的，咨詢量也很大，幾乎天天帶著客戶在外面看房。到了3月份，明顯感覺客戶的熱情直接就沒了，降到了冰點(diǎn)。

“原來周六、周日從來不閑著，現(xiàn)在能有一到兩個(gè)客戶看房就不錯(cuò)了。但租房的客戶還是一直有的，一些老客戶的小房子住不開了，他們會(huì)把小房子租出去，再添一點(diǎn)錢租個(gè)大房子?！?/p>

另一家的中介人員坦承，他供職的這家店是專做學(xué)區(qū)房的，曾經(jīng)有5家店鋪，疫情這幾年合并為3家。不少離職的同事紛紛轉(zhuǎn)行，有的干脆回了老家。

好學(xué)校越來越多了

4月13日下午，大罡帶記者來到東海一路，這邊不少老樓已經(jīng)加裝了電梯。他帶記者看了一套“顏值”頗高的學(xué)區(qū)房，1996年的96平方米套三房，掛牌價(jià)380萬元，屬于市南區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)，“市場最好的時(shí)候能賣450萬元”。

東海一路屬于市南區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)，多數(shù)房子可以兼顧上學(xué)和居住，不遠(yuǎn)處就是繁華的香港路。

“50平米的想換80平米的，100多平米的想要大平層，人都是向往改善的，國家也出臺(tái)政策鼓勵(lì)改善性需求?！贝箢阜治觯谑袌銎降臅r(shí)候，改善的需求就會(huì)往后放，“比如今年2月份迎來‘小陽春’，因?yàn)榇蠹叶加X得市場會(huì)好起來，比較有信心，過完年后大家就著手辦這個(gè)事兒。而到了3月份，市場觀望氣氛又濃重起來?！?/p>

另外有很重要的一方面，是大罡等中介從業(yè)者不得不接受的，那就是“好學(xué)校越來越多了，相關(guān)部門在不斷地均衡教育資源”。

所有的父母都會(huì)想方設(shè)法為自己的孩子爭取到最好的教育資源，能讓自己的孩子上一個(gè)好的學(xué)校，必然導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的供不應(yīng)求。而當(dāng)前，島城不斷優(yōu)化均衡的教育資源，的確正在打破人們的擇校觀念。

2022年出臺(tái)的《青島市基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)資源倍增三年行動(dòng)計(jì)劃》明確提出，推進(jìn)學(xué)位充足供給、新校高位發(fā)展、初中強(qiáng)校提質(zhì)、特色高中創(chuàng)建、優(yōu)質(zhì)資源擴(kuò)容等十大行動(dòng)，計(jì)劃用3年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)資源倍增。

大罡承認(rèn)，青島現(xiàn)在基本沒有條件很差的學(xué)校，一些名氣不大的新學(xué)校硬件好，周邊居住環(huán)境好；而比較有名的學(xué)校，往往校舍不夠?qū)挸ǎ苓吘幼…h(huán)境雜亂，這都是買房人需要去平衡的問題。

2022年12月11日，青島市教育局局長姜元韶向市民報(bào)告一年來青島教育發(fā)展情況時(shí)表示，青島不斷創(chuàng)新辦學(xué)機(jī)制，打造了大批家門口“好學(xué)?！?。

在新校建設(shè)方面，實(shí)行優(yōu)質(zhì)學(xué)?！耙婚L多?！鞭k學(xué)模式，僅今年秋季學(xué)期就將新啟用小學(xué)25所、初中（含九年一貫制學(xué)校）12所，更多孩子有機(jī)會(huì)在家門口接受優(yōu)質(zhì)教育。

對此，劉姐則認(rèn)為，學(xué)位預(yù)警政策的實(shí)施也在一定程度上影響了人們對學(xué)區(qū)房的選擇。

記者查詢《市南區(qū)2023年戶籍兒童入學(xué)指南》發(fā)現(xiàn)，目前市南中片和東一片區(qū)內(nèi)，青島萊蕪一路小學(xué)、青島德縣路小學(xué)、青島市南區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、青島鎮(zhèn)江路小學(xué)四所小學(xué)均有落戶年限限制。

入學(xué)指南中明確要求，2023年將在以上四所學(xué)校報(bào)名的戶籍適齡入學(xué)兒童，入學(xué)落戶時(shí)間限定在2021年8月1日前，安置辦法與2022年相同。

“很多家長想不了這么遠(yuǎn)，沒有提前做準(zhǔn)備?！眲⒔阏f，這就讓部分人就轉(zhuǎn)向了私立學(xué)校，或者沒有學(xué)位預(yù)警的片區(qū)，“我最近有兩個(gè)客戶，很快都買到了浮山后片區(qū)的房子，300萬元以內(nèi)的套二或套三，均價(jià)兩萬七八?！?/p>

知乎上有個(gè)帖子，問江蘇路、大學(xué)路學(xué)區(qū)房是否值得購買？

有人說，根本沒必要，現(xiàn)在青島四區(qū)教育資源正在日趨均衡，好老師越來越多，并分散在各個(gè)區(qū)，更何況優(yōu)秀老師和優(yōu)秀校長都實(shí)行輪崗制，所以小學(xué)初中在哪里上差別不大。

有人說，資金夠了能買就買吧，教育資源總歸還是在老城區(qū)，城市發(fā)展不可能做到均衡，至少目前是這樣的。

有人現(xiàn)身說法，2023年元旦舉全家之力購置了江蘇路學(xué)區(qū)的房子，感覺壓力不是一般的大，買完后想的是，孩子會(huì)不會(huì)融不進(jìn)這個(gè)環(huán)境，會(huì)不會(huì)對孩子的壓力太大？

但在大罡等房產(chǎn)人眼里，每個(gè)城市都有自己的“客廳”，青島的“客廳”就是市南沿海一線，“客廳”里的東西是“臥室”或者“儲(chǔ)藏室”里沒有的，比如名校、自然環(huán)境和人文環(huán)境，“至少目前名校仍是稀缺品，不會(huì)是想上就上?！?/p>

可不管怎么說，在優(yōu)質(zhì)學(xué)校帶動(dòng)下，市南東片、李滄東片、浮山后片等一批新的教育高地正在迅速崛起，給學(xué)區(qū)房市場帶來沖擊已經(jīng)是不爭的事實(shí)。這種情況下，今后誰還會(huì)為了一個(gè)學(xué)區(qū)房而拼個(gè)你死我活呢？

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