當(dāng)前熱議!新聞周刊|報(bào)價(jià)280萬元,成交價(jià)165萬元!學(xué)區(qū)房變“冷”了嗎?
發(fā)布時(shí)間:2023-04-17 15:53:49 文章來源:大眾報(bào)業(yè)·半島新聞
文/圖半島全媒體首席記者趙永寶“昔孟母,擇鄰處”,為子成才三遷其家;“今父母,擇校居”,為讓孩子接受更好的教育,寧愿買下一處“老破小”

文/圖 半島全媒體首席記者 趙永寶

“昔孟母,擇鄰處”,為子成才三遷其家;“今父母,擇校居”,為讓孩子接受更好的教育,寧愿買下一處“老破小”的學(xué)區(qū)房。

梳理我們按部就班的人生節(jié)奏,拋開那些讓人氣喘吁吁的工作,也許,只有為娃換學(xué)區(qū)房這事兒,算是為循規(guī)蹈矩的生活添了一點(diǎn)波瀾……


(資料圖片)

冷靜的學(xué)區(qū)房

翻看劉姐近半年的朋友圈,你不會(huì)覺得她是一名房產(chǎn)中介。

她更多分享的是貓貓狗狗的生活日常,有自己的公號(hào),致力于保護(hù)救助小動(dòng)物,已有985篇原創(chuàng)內(nèi)容。而進(jìn)入她的微信群,則是另一番景象:這是一個(gè)學(xué)區(qū)房群,有159名成員,平時(shí)幾乎只有劉姐自己發(fā)言,“必看好房”“房東急售”“白菜價(jià)甩賣了”……多的時(shí)候,她一天分享十幾條房產(chǎn)信息,一周下來,找她咨詢的不超過5個(gè),帶看量為0。

她還在等,同許多和她一樣在疫情中堅(jiān)守了三年的中介,在今年2月份迎來短暫的“小陽春”。雖然市場又快速歸于沉寂,不過她堅(jiān)信春天來了,大地終會(huì)回暖,只是這個(gè)過程比想象中漫長一些。

那個(gè)時(shí)候已經(jīng)回不去了

48歲的劉姐曾是一名醫(yī)生。很多人會(huì)問,這么好的職業(yè)為啥改賣房子了?她說,盡管當(dāng)時(shí)辭職有點(diǎn)“任性”,但自己從沒有后悔過。“賣房子最重要的是自由啊,而且給自己買到了好房子,幫朋友買到了好房子,還有不菲的收入。”

劉姐2008年入行,一直在青島的著名學(xué)區(qū)房片區(qū)——市南中片、東一片區(qū)從事二手房銷售。作為一名學(xué)區(qū)房“老中介”,見慣了市場的跌宕起伏,可同事最近成交的一套房,還是給了她不小的震撼。

“這是一個(gè)在三樓50平方米左右的套二房子,前些年賣到300萬元是不成問題的。我之前成交過一套同樣戶型二樓的房子,當(dāng)時(shí)的成交價(jià)是298萬元?!眲⒔阏f,房子位于八大關(guān),屬于嘉峪關(guān)學(xué)校學(xué)區(qū)。這所學(xué)校跟青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)(江蘇路小學(xué))一樣,是島城名校,不管教育質(zhì)量還是歷史底蘊(yùn),都是屈指可數(shù)的,地理位置也是不可復(fù)制的。

這套房不光享有一所好學(xué)校,還坐擁一個(gè)風(fēng)景區(qū),很多買家會(huì)把這里當(dāng)作養(yǎng)老的地方,可以說兼顧了居住、上學(xué)和養(yǎng)老。

房東一開始報(bào)的價(jià)格是280萬元,“這個(gè)價(jià)錢是合理的,因?yàn)榧斡P(guān)學(xué)區(qū)房源歷來就少,沒有可比性?!胍瓦@個(gè)價(jià),不要我也不愁賣’,這就是很多房東的心態(tài)?!眲⒔阏f道。

“后來,房東說急用錢,價(jià)格降到了240萬元。這個(gè)價(jià)格也不是甩賣,還算正常價(jià)。”結(jié)果前前后后掛了3個(gè)月沒有動(dòng)靜,房東再一次降價(jià),到了220萬元?!鞍蠢碚f價(jià)格已經(jīng)很合適了,放在兩年前,這個(gè)價(jià)錢瞬間就能秒殺。單價(jià)4萬元出頭,跟東海一路差不多了?!?/p>

因?yàn)榉繓|確實(shí)著急而且只要現(xiàn)金,價(jià)格最終猛降到了165萬元。這時(shí)候來了一個(gè)客戶,“一聽價(jià)錢,房都不想看了,直接就要定。但我們還是帶他去看了房子,幾天時(shí)間就過戶了?!眲⒔阏f,房東是生意人,自己一點(diǎn)都不后悔,“他說我急著用錢,這個(gè)錢我拿到手就可以周轉(zhuǎn)資金?!?/p>

盡管是極端個(gè)案,但也在一定程度上反映了如今市場濃重的觀望情緒。

4月12日上午8點(diǎn)45分,劉姐和記者乘地鐵3號(hào)線從延安三路站來到人民會(huì)堂站。出站前行幾步,便來到太平路小學(xué),這所學(xué)校與大海一路之隔,不算寬敞的校園里,幾棵高大粗壯的松樹沐浴在海風(fēng)中,訴說著悠悠歲月。

與大海一路之隔的太平路小學(xué)。

“咚咚滴咚,咚咚滴咚……”轉(zhuǎn)角進(jìn)入江蘇路,一陣悠揚(yáng)的鐘聲傳來,這是學(xué)校的下課鈴。前行百米,就是青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué),學(xué)校門墻的黑色大理石銘牌上刻錄著:總督府童子學(xué)堂舊址,始建于1901年。

校門左側(cè)便有兩家房產(chǎn)中介,其中一家院內(nèi)擺放著的房源招牌,因日曬風(fēng)吹已經(jīng)嚴(yán)重褪色,一輛電動(dòng)車百無聊賴地倚在墻邊。

青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁邊的一家中介店鋪。

劉姐帶著記者從龍口路來到龍江路,老城的煙火氣撲面而來。早餐店里擺放著昨夜的啤酒桶,菜店里的大姐戴著眼鏡專注地盯著賬本,飯店服務(wù)員正在賣力地拖著地板,店內(nèi)傳來“小禮物走一走”的直播音樂聲。幾家房產(chǎn)中介夾雜在理發(fā)店、煙酒店和文藝網(wǎng)紅店之間。

“這是大學(xué)路片區(qū)總價(jià)最低的一套房——133萬。”劉姐指著龍江路上的一處平房說道,由于里面還有租客,記者通過劉姐的手機(jī)軟件看到,這是間只有27平方米的房子,衛(wèi)生間還是與鄰居共用的。

“這套房子放在幾年前都是一百八九十萬的,不過那個(gè)時(shí)候已經(jīng)回不去了?!眲⒔愀锌馈?/p>

龍江路已成為遠(yuǎn)近聞名的網(wǎng)紅打卡地。

二手房交易軟件顯示,除了這間房,大學(xué)路片區(qū)還有一套150萬元的,其余都在170萬元以上了。而這間133萬元的27平方米小房,15天內(nèi)有5次帶看,其余房源帶看量均為0。

“可以貸款的房子都在200萬元以上?!币宦纷咭宦氛f,劉姐帶記者走過網(wǎng)紅街龍江路,穿過名人故居和歷史建筑密布的黃縣路,來到了寬闊的大學(xué)路。路口的轉(zhuǎn)角,一個(gè)頗有設(shè)計(jì)感的小標(biāo)牌介紹了大學(xué)路的淵源:大學(xué)路被稱為“青島第一路”,始建于德占青島以后,當(dāng)時(shí)沿青島河鋪設(shè)了一條現(xiàn)代馬路,并在今黃縣路路口建了一座石橋,使馬路向北延伸,形成了今天大學(xué)路的總體格局。

路邊的林里傳來陣陣鳥鳴,一位小姐姐正在專注地設(shè)計(jì)墻繪,文藝而又富有沖擊力的畫面,為這條老街增添了不少網(wǎng)紅氣質(zhì)。

大學(xué)路上,一位墻繪師正在專注地工作。

劉姐如數(shù)家珍地介紹起這條路上的一處套二房,報(bào)價(jià)278萬元,面積60多平方米,單價(jià)不到4.5萬元,是房東在五六年前為孩子上學(xué)購買的,如今完成了它的使命。

房子不同于其他落戶房的蒼老不堪,它建于1989年,在這片屬于“新房子”,大一點(diǎn)的臥室同時(shí)承擔(dān)起了客廳的功能,獨(dú)立的次臥屬于孩子,狹窄的過道墻上鋪了面超大的黑板,掛滿了英語單詞、數(shù)字卡片,還有一行心靈雞湯:“自處超然,處人藹然,無事澄然,有事斬然……”

房價(jià)幾天一個(gè)樣嗎?不

“有人問我是不是淡季買房會(huì)便宜一些?我說,在我眼中,學(xué)區(qū)房沒有淡旺季。因?yàn)榭傆腥擞行枨?,水漲船高,早買早踏實(shí)?!眲⒔阏f,從她入行一直到疫情之前的十幾年間,自己每年都能成交20套左右的房子。

對此,劉姐的同行大罡深有同感。

2009年,30歲的大罡關(guān)掉了自己的一攤小生意,面前擺著兩個(gè)選擇:一個(gè)是汽車銷售,一個(gè)是學(xué)區(qū)房中介。他選擇了后者,“這是一個(gè)可以長期干下去的事兒,類似于‘價(jià)值投資’?!?/p>

彼時(shí),二手房市場剛剛從2008年的沉寂中復(fù)蘇。“我剛開始做的時(shí)候,市場就已經(jīng)很火熱了,自己連稅費(fèi)怎么回事兒還不知道。每天都有人打電話要求看房子,忙到不用想在店里坐著?!?/p>

作為一個(gè)新人,大罡入行3個(gè)月賣了3套房子,“不是我的能力有多高,而是當(dāng)時(shí)的行情就很火爆,你只要勤快一點(diǎn),什么人都能賣得了房?!?/p>

4月13日下午,大罡帶記者來到東海一路上一處房源前。

“印象深刻的是2014年,我一個(gè)人一個(gè)月賣了4套房子,做了接近20萬元的業(yè)績?!贝箢刚f,那時(shí)候,他凌晨3點(diǎn)多就要到房產(chǎn)交易中心去排號(hào),過一個(gè)戶差不多要花費(fèi)“3整天的時(shí)間”,“火爆到第一個(gè)月我們賣完房子之后,第二個(gè)月、第三個(gè)月就全泡在交易中心了?!?/p>

“有一次,我?guī)Я艘患?口一起去看房,兩個(gè)孩子、兩個(gè)大人、兩個(gè)老人。”大罡回憶,那是一套五樓的上清路小學(xué)學(xué)區(qū)房,兩個(gè)孩子在車?yán)锏戎?,先是兩口子上去看,看個(gè)差不多再讓兩位老人上去看,“就看了一天房子,回頭就定了這套。”

“老人上樓的時(shí)候,我印象特別深刻,大姨的腿不太好,當(dāng)時(shí)是我一點(diǎn)點(diǎn)把她攙上去的?!贝箢赣浀蒙蠘菚r(shí)老人跟他說,“哎呀,他們年輕人能看上就行,為倆小孩上學(xué)要買套房,我們使使勁能上去,上去之后盡量少下來,咱在上邊給他們做個(gè)飯就行?!?/p>

老人一番話,讓大罡深有感觸,“這家人條件并不差,即便這樣的家庭,為了子女上個(gè)好學(xué)校,為了下一代有個(gè)好的出路,都在能力所及的范圍內(nèi),選擇一個(gè)盡量好的學(xué)區(qū)房?!?/p>

最近,溫州一個(gè)“神奇的鐵架子”走紅了。這個(gè)鐵架子公開標(biāo)價(jià)270萬元,只因擁有溫州市實(shí)驗(yàn)中學(xué)2024年初中上學(xué)名額,而成為“學(xué)區(qū)房”。實(shí)際上,它既沒有屋頂也沒有房間,只有空蕩蕩的半截磚墻和幾個(gè)破爛的鐵架子。

走紅網(wǎng)絡(luò)的溫州鐵架子房。圖片來源:中國新聞周刊

而在2020年,青島的一套“茅草房”也曾火出圈。這套建于上世紀(jì)20年代的房子,只有12.35平方米,屬于萊蕪一路小學(xué)學(xué)區(qū)房。掛出僅三天,便以84萬元的價(jià)格成交。如今登錄二手房交易軟件,依然能找到當(dāng)時(shí)的成交信息。

記者查詢發(fā)現(xiàn),屬于大學(xué)路小學(xué)學(xué)區(qū)的恒山路散盤,3月份成交了兩套落戶房,成交價(jià)格分別是135萬元、136.8萬元。而在此之前,2021年3月份類似房源的成交價(jià)格為215萬元。

“2017年1月,我曾經(jīng)連續(xù)三天成交了三套房子?!鼻鄭u市場最火爆的時(shí)候,也曾經(jīng)讓劉姐直呼“顛覆三觀”。

“那是2018年的春天,那個(gè)時(shí)候市場在往上走,房價(jià)是幾天一個(gè)樣嗎?不,是一天好幾樣!”劉姐說,“我們給房東打一個(gè)電話漲幾萬,打一個(gè)電話漲幾萬,嚇得我們都不敢打電話了。沒漲價(jià)的房東,已經(jīng)是很厚道的了?!?/p>

“一套江蘇路學(xué)區(qū)的落戶房,只有12個(gè)平方米,房東出價(jià)200萬元,當(dāng)時(shí)也是這個(gè)學(xué)區(qū)里最便宜的一套。不幸的是,讓我朋友看上了?!眲⒔銊衽笥褎e這個(gè)時(shí)候跟風(fēng)買房,“但朋友手上正好有200萬元左右的現(xiàn)金,他說自己就是想給孩子解決學(xué)位問題,買了也就踏實(shí)了,漲也好跌也好,不會(huì)后悔?!?/p>

于是,劉姐便幫朋友約房東談一談,結(jié)果談來談去,反而把價(jià)錢談上去了。

“據(jù)房東說,當(dāng)時(shí)已經(jīng)有客戶要買這套房子,要想買就得加兩萬!”見此情形,劉姐的朋友愣是花202萬元買了那套房。后來孩子上學(xué)了,等房子不再限售之后,那位朋友又以175萬元把房子賣了。

“幸虧出手了,放到現(xiàn)在也就是140萬的行情?!眲⒔阃ε宸笥训男膽B(tài)很好,“賠就賠了吧,反正孩子有學(xué)上了。但是我自己有遺憾啊,給朋友買貴了,房東坐地起價(jià)讓我很生氣?!?/p>

對那個(gè)坐地起價(jià)的階段,劉姐至今有股憤憤不平之氣,“漲兩萬都算少的,有的房子直接漲了50萬,關(guān)鍵還真有人買?!?/p>

2018年3月,記者在市南中片路過一家中介,拍攝的房源招牌。

劉姐當(dāng)時(shí)經(jīng)常碰到這種場面:一套學(xué)區(qū)房不是一家在看,這個(gè)客戶走了,那個(gè)客戶進(jìn)去,都是拿錢來的,“房子看好了,你說個(gè)價(jià)吧——架勢在這擺著,讓你心里發(fā)慌,生怕?lián)尣簧线@套房子。”

一幕幕瘋狂的場景,如今看起來,恍如隔世。

4月13日上午,記者先后隨機(jī)走進(jìn)大學(xué)路上的兩家中介,店內(nèi)都是兩名員工值班。

一位中介人員介紹,剛過完年回來的2月份市場還是可以的,咨詢量也很大,幾乎天天帶著客戶在外面看房。到了3月份,明顯感覺客戶的熱情直接就沒了,降到了冰點(diǎn)。

“原來周六、周日從來不閑著,現(xiàn)在能有一到兩個(gè)客戶看房就不錯(cuò)了。但租房的客戶還是一直有的,一些老客戶的小房子住不開了,他們會(huì)把小房子租出去,再添一點(diǎn)錢租個(gè)大房子?!?/p>

另一家的中介人員坦承,他供職的這家店是專做學(xué)區(qū)房的,曾經(jīng)有5家店鋪,疫情這幾年合并為3家。不少離職的同事紛紛轉(zhuǎn)行,有的干脆回了老家。

好學(xué)校越來越多了

4月13日下午,大罡帶記者來到東海一路,這邊不少老樓已經(jīng)加裝了電梯。他帶記者看了一套“顏值”頗高的學(xué)區(qū)房,1996年的96平方米套三房,掛牌價(jià)380萬元,屬于市南區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū),“市場最好的時(shí)候能賣450萬元”。

東海一路屬于市南區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū),多數(shù)房子可以兼顧上學(xué)和居住,不遠(yuǎn)處就是繁華的香港路。

“50平米的想換80平米的,100多平米的想要大平層,人都是向往改善的,國家也出臺(tái)政策鼓勵(lì)改善性需求?!贝箢阜治觯谑袌銎降臅r(shí)候,改善的需求就會(huì)往后放,“比如今年2月份迎來‘小陽春’,因?yàn)榇蠹叶加X得市場會(huì)好起來,比較有信心,過完年后大家就著手辦這個(gè)事兒。而到了3月份,市場觀望氣氛又濃重起來?!?/p>

另外有很重要的一方面,是大罡等中介從業(yè)者不得不接受的,那就是“好學(xué)校越來越多了,相關(guān)部門在不斷地均衡教育資源”。

所有的父母都會(huì)想方設(shè)法為自己的孩子爭取到最好的教育資源,能讓自己的孩子上一個(gè)好的學(xué)校,必然導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的供不應(yīng)求。而當(dāng)前,島城不斷優(yōu)化均衡的教育資源,的確正在打破人們的擇校觀念。

2022年出臺(tái)的《青島市基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)資源倍增三年行動(dòng)計(jì)劃》明確提出,推進(jìn)學(xué)位充足供給、新校高位發(fā)展、初中強(qiáng)校提質(zhì)、特色高中創(chuàng)建、優(yōu)質(zhì)資源擴(kuò)容等十大行動(dòng),計(jì)劃用3年的時(shí)間,實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)資源倍增。

大罡承認(rèn),青島現(xiàn)在基本沒有條件很差的學(xué)校,一些名氣不大的新學(xué)校硬件好,周邊居住環(huán)境好;而比較有名的學(xué)校,往往校舍不夠?qū)挸ǎ苓吘幼…h(huán)境雜亂,這都是買房人需要去平衡的問題。

2022年12月11日,青島市教育局局長姜元韶向市民報(bào)告一年來青島教育發(fā)展情況時(shí)表示,青島不斷創(chuàng)新辦學(xué)機(jī)制,打造了大批家門口“好學(xué)?!?。

在新校建設(shè)方面,實(shí)行優(yōu)質(zhì)學(xué)?!耙婚L多?!鞭k學(xué)模式,僅今年秋季學(xué)期就將新啟用小學(xué)25所、初中(含九年一貫制學(xué)校)12所,更多孩子有機(jī)會(huì)在家門口接受優(yōu)質(zhì)教育。

對此,劉姐則認(rèn)為,學(xué)位預(yù)警政策的實(shí)施也在一定程度上影響了人們對學(xué)區(qū)房的選擇。

記者查詢《市南區(qū)2023年戶籍兒童入學(xué)指南》發(fā)現(xiàn),目前市南中片和東一片區(qū)內(nèi),青島萊蕪一路小學(xué)、青島德縣路小學(xué)、青島市南區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、青島鎮(zhèn)江路小學(xué)四所小學(xué)均有落戶年限限制。

入學(xué)指南中明確要求,2023年將在以上四所學(xué)校報(bào)名的戶籍適齡入學(xué)兒童,入學(xué)落戶時(shí)間限定在2021年8月1日前,安置辦法與2022年相同。

“很多家長想不了這么遠(yuǎn),沒有提前做準(zhǔn)備?!眲⒔阏f,這就讓部分人就轉(zhuǎn)向了私立學(xué)校,或者沒有學(xué)位預(yù)警的片區(qū),“我最近有兩個(gè)客戶,很快都買到了浮山后片區(qū)的房子,300萬元以內(nèi)的套二或套三,均價(jià)兩萬七八?!?/p>

知乎上有個(gè)帖子,問江蘇路、大學(xué)路學(xué)區(qū)房是否值得購買?

有人說,根本沒必要,現(xiàn)在青島四區(qū)教育資源正在日趨均衡,好老師越來越多,并分散在各個(gè)區(qū),更何況優(yōu)秀老師和優(yōu)秀校長都實(shí)行輪崗制,所以小學(xué)初中在哪里上差別不大。

有人說,資金夠了能買就買吧,教育資源總歸還是在老城區(qū),城市發(fā)展不可能做到均衡,至少目前是這樣的。

有人現(xiàn)身說法,2023年元旦舉全家之力購置了江蘇路學(xué)區(qū)的房子,感覺壓力不是一般的大,買完后想的是,孩子會(huì)不會(huì)融不進(jìn)這個(gè)環(huán)境,會(huì)不會(huì)對孩子的壓力太大?

但在大罡等房產(chǎn)人眼里,每個(gè)城市都有自己的“客廳”,青島的“客廳”就是市南沿海一線,“客廳”里的東西是“臥室”或者“儲(chǔ)藏室”里沒有的,比如名校、自然環(huán)境和人文環(huán)境,“至少目前名校仍是稀缺品,不會(huì)是想上就上?!?/p>

可不管怎么說,在優(yōu)質(zhì)學(xué)校帶動(dòng)下,市南東片、李滄東片、浮山后片等一批新的教育高地正在迅速崛起,給學(xué)區(qū)房市場帶來沖擊已經(jīng)是不爭的事實(shí)。這種情況下,今后誰還會(huì)為了一個(gè)學(xué)區(qū)房而拼個(gè)你死我活呢?

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