8月4日,“博鰲·21世紀房地產論壇第23屆年會”上海場現(xiàn)場,中指研究院和21世紀產業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布了《房地產行業(yè)競爭格局趨勢研究》報告。
(相關資料圖)
報告通過對房地產“新勢力”的研究,展望行業(yè)的發(fā)展趨勢,分析“新勢力”對房地產市場帶來的沖擊及未來市場格局的變化,在行業(yè)轉折的關鍵時期,用豐富的數據和詳實的案例,給出觀察和判斷,以供行業(yè)參考。
其中,關于房地產領域的新玩家,報告指出,房地產代建企業(yè)存在較多發(fā)展機遇。
代建的三種模式
近年來,代建政策具體內容主要體現(xiàn)在以下幾個層面。其一,完善代建企業(yè)名單庫。如昆山市為代建企業(yè)名錄庫擴容,新增代建企業(yè)。其二,頒布代建制度,使代建政策更適合后期市場發(fā)展需求,利于投資項目的高質效達成。如濟南市新增投資項目代建制管理辦法,更加規(guī)范代建相關制度;東莞市頒布政府投資建設項目代建制管理辦法,提升政府投資項目效益。其三,明確代建工作流程及相關細則,進一步提高區(qū)域代建管理標準化水平。如廈門市頒布《代建工作規(guī)程》,該規(guī)程填補了國內綜合性代建管理地方標準的空白;東莞市頒布項目代建管理費總額控制數費率計提辦法,明確代建費率計算辦法。
按照委托方性質來劃分業(yè)務領域,輕資產代建可分為政府代建、商業(yè)代建與資本代建三類。
商業(yè)代建一般由非政府類、非金融機構類委托方委托,代建方進行開發(fā)建設和銷售,委托方大多數為中小企業(yè)。商業(yè)代建可分為兩種類型:高純度收取服務費的商業(yè)代建和股權式代建。高純度收取服務費的商業(yè)代建,企業(yè)接受委托對地塊進行開發(fā),承擔開發(fā)全程任務,企業(yè)通過管理及品牌的輸出于項目完成后獲取一定比例的代建費;在股權式代建模式中,企業(yè)在開發(fā)項目中只占小部分股權,但仍進行操盤,通過輸出管理和品牌,實現(xiàn)輕資產運營。
資本代建中,資本代建的委托方多為外部資本,不一定存在實際經濟主體,且可能并未獲得標的地塊的土地使用權,因而代建方的管理范疇中也會相應增加投資咨詢、項目公司組建、前期管理等方面的內容。資本代建的一大目標客戶群為各類專業(yè)進行房地產投資的金融機構。這類機構擁有財富端募集資金的優(yōu)勢,但是缺乏項目操盤經驗,或者沒有操盤團隊。代建企業(yè)可以為其提供從前期開發(fā)咨詢、拿地至房產開發(fā)的全案服務,助力金融機構實現(xiàn)高效投資。
政府代建是我國房地產代建行業(yè)的起源,也是當前存在的發(fā)展時間最長的代建模式。政府代建模式下的項目可歸納為政府發(fā)起,雖不直接參與項目的實施,但通常服務于社會公益的項目,如博物館、體育館、城市廣場、學校、醫(yī)院、保障性住房等。參與政府性代建的企業(yè)以政府主導型房企和區(qū)域性龍頭企業(yè)為主。代建作為新興領域,規(guī)范政策陸續(xù)出臺,為代建行業(yè)良性健康發(fā)展提供有力支持。從發(fā)布城市來看,相關政策目前主要來自存量市場和城市更新需求較多的城市,如深圳市和東莞市2022年全年均發(fā)布代建相關政策2個。從涉及領域來看,當前代建政策與政府代建相關,尚未有商業(yè)代建相關政策出臺。
代建規(guī)??焖僭鲩L
據中指研究院數據,2022年,代建企業(yè)代建項目新簽約建筑面積為11073萬平方米,首次突破一億平方米,同比增長11.3%,依舊保持著較快的增長速度。
2022年,代建新簽約規(guī)模增速遠高于全國商品房銷售面積和百強企業(yè)銷售面積增速。當年,房地產行業(yè)持續(xù)承壓,全國商品房銷售面積大幅下降24.3%;根據《2023中國房地產百強企業(yè)研究報告》,2022年百強企業(yè)銷售面積同比下降36.2%。在此背景下,代建依舊保持高于10%的增速,充分表明其發(fā)展軌跡呈現(xiàn)出更好的抗周期性。
與此同時,市場集中度較高,TOP5企業(yè)市場份額近60%。從代建新簽約項目建筑面積來看,估計2022年TOP5企業(yè)所占市場份額為58.6%,較2021年上升5.4個百分點,行業(yè)集中度仍然較高。2022年,入局代建領域的企業(yè)持續(xù)增多,導致行業(yè)競爭加劇,頭部企業(yè)為獲得領先優(yōu)勢加速發(fā)展,通過探索“項目紓困”、資本代建等新的業(yè)務發(fā)展模式和尋求在產業(yè)園、寫字樓等新賽道突破獲取大量項目。
新形勢提供了廣闊的代建機遇
報告指出,房地產行業(yè)新的發(fā)展形勢為代建業(yè)務提供了廣闊的發(fā)展機遇。在傳統(tǒng)的開發(fā)項目代建之外,房地產及代建企業(yè)可通過參與政府代建、與城投公司合作、助力項目紓困等方式拓展代建業(yè)務。其中,政府代建需求巨大。保障性住房、老舊小區(qū)改造等均為政府代建提供了廣闊的空間。具體來看,“十四五”期間,全國計劃籌建保租房870萬套(間),其中2021、2022年全國已建設籌集保障性租賃住房約360萬套(間),2023年計劃新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房和棚改安置住房360萬套(間)?!笆奈濉逼陂g,全國40個重點城市計劃新增保租房650萬套(間);40個重點城市之外,另有40余個城市公布了“十四五”期間保租房籌集計劃,共約135萬套(間)。
二則,地方城投托底拿地,為代建提供更多機會。2022年按面積TOP100拿地企業(yè)中,地方國資有82個,是2021年的近3倍,合計拿地規(guī)劃建面1.1億平方米。托底拿地為房地產代建提供了新發(fā)展機遇。房地產代建企業(yè)為地方國資代建,擴寬業(yè)務空間。另外,城投拿地項目入市率較低,開發(fā)能力不足,需要代建盤活。截至2023年5月,2021年兩集中地塊中,央國企項目入市率為68.3%、民企為57.9%、混合所有企業(yè)為88.2%,而地方國資入市率僅27.9%。2022年地方國資拿地力度逐批增加,拿地宗數及拿地金額占比均超四成,但項目入市率不足10%。2022年以來地方城投公司托底拿地明顯,且拿地后入市率較低,尚未入市的土地為代建企業(yè)參與項目開發(fā)提供更多機遇。
三則,“項目紓困”為資本代建提供更多機遇。2021年下半年以來,房企債務違約、項目延遲交付等問題頻發(fā),“保交樓”成為2022年政府工作的重中之重。一方面,“項目紓困”為房地產代建提供了更多空間;另一方面,當前“項目紓困”手段多樣,其中,以政府、金融機構和房企三方合力的模式較多。該模式下,金融機構入局,又為資本代建提供了更多的發(fā)展空間和借鑒經驗。
代建企業(yè)也可以選擇為拿地的科技型企業(yè)提供代建服務。字節(jié)跳動、阿里、華為、京東、小米等科技龍頭企業(yè)近年在土地市場上均有拿地,用途包括總部基地、研發(fā)中心、工業(yè)園區(qū)、員工住宅等。房企及代建企業(yè)可憑自身專業(yè)能力參與建設。
(文章來源:21世紀經濟報道)
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