小區(qū)圍墻倒塌砸壞車輛，物業(yè)是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？房子不住被水泡，物業(yè)是否有責(zé)任？物業(yè)服務(wù)不滿意，可以不交物業(yè)費和違約金？物業(yè)公司可以通過公告的方式調(diào)整并收取物業(yè)費？城市生活中，物業(yè)是小區(qū)居民繞不開的一方，物業(yè)服務(wù)水平的高低關(guān)系業(yè)主生活質(zhì)量甚至事關(guān)業(yè)主房屋價值。4月4日半島問法熱線聚焦物業(yè)糾紛，邀請上海段和段（青島）律師事務(wù)所專職律師邵曉艷和上海錦天城（青島）律師事務(wù)所專職律師李鳴晗接聽市民來電，為市民解答物業(yè)糾紛過程中遇到的各種問題。

上午9點30分，半島問法熱線80889800如約響起，兩位律師開始了自己忙碌的接線?！拔倚^(qū)物業(yè)費交的特別高，但是物業(yè)服務(wù)又跟不上。我現(xiàn)在不交物業(yè)費，物業(yè)公司稱起訴到了法院，但我也沒拿到對方的起訴狀，現(xiàn)在可怎么辦？”市民劉先生打來電話咨詢。

【資料圖】

接線的邵曉艷律師首先建議劉先生把法律文書拿到手，了解被訟的標的、物業(yè)費以及違約金分別是多少。其次邵律師和劉先生溝通了解到，現(xiàn)在雙方處于調(diào)解階段，因此邵律師建議劉先生可以跟調(diào)解員溝通，促成調(diào)解。

“溝通內(nèi)容主要包括以下幾點，一是陳述物業(yè)費過高，而物業(yè)服務(wù)沒有達到標準的事實。二是陳述物業(yè)費除了自己，其他很多業(yè)主也沒有交的事實，表明大家對這個事有一個共識。三是表明業(yè)主們本想通過業(yè)主委員會開會，統(tǒng)一跟物業(yè)公司溝通解決問題。但業(yè)主們住進小區(qū)三年多以來，小區(qū)始終沒有成立業(yè)主委員會，這也導(dǎo)致業(yè)主們不能通過一個合法合規(guī)的途徑來處理這個問題?！鄙勐蓭熃ㄗh，劉先生在與對方溝通的過程中盡可能多的提供對方服務(wù)水平未達要求的證據(jù)，比如照片視頻等等。

物業(yè)糾紛的話題是市民們關(guān)心的熱點話題，當(dāng)天上午兩部熱線電話不斷響起?！拔业能嚤恍^(qū)塌陷的圍墻砸到了，車頂、車門、前擋風(fēng)玻璃都有損壞。我給保險公司打電話，保險公司說圍墻倒塌是由于圍墻外的土堆長期受雨水浸泡擠壓所致，在事故責(zé)任方明確并且可以被找到的情況下，他們不賠償。后來我又找物業(yè)，物業(yè)說按照和我簽的停車服務(wù)協(xié)議，只為我提供車輛管理服務(wù)所產(chǎn)生的秩序維護、衛(wèi)生、環(huán)境保潔、停車服務(wù)，小區(qū)的樓盤、公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)不屬于他們，他們也不賠償?！崩铠Q晗律師接到了市民王女士來電反映。

那么物業(yè)到底是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任呢？李鳴晗律師表示車輛停在小區(qū)的車位上，小區(qū)的圍墻也是小區(qū)的公共設(shè)施，物業(yè)公司對小區(qū)的公共設(shè)施有檢修和修繕的義務(wù)。而且圍墻倒塌不是普遍的行為，這個缺陷是由于物業(yè)公司日常管理不善導(dǎo)致的，因此在物業(yè)公司沒有盡到對公共設(shè)施修繕和檢修維護義務(wù)進而導(dǎo)致市民車輛受損時，物業(yè)是需要在一定責(zé)任比例內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的。

在一上午的接線過程中，市民們較多關(guān)注到小區(qū)發(fā)生問題后，物業(yè)是否要承擔(dān)責(zé)任的問題，記者也將部分事例加以整理，供市民參考。

問題一：臥室漏水、墻體裂縫，可以不交物業(yè)費嗎？

市民羅先生系某小區(qū)業(yè)主，自去年開始，他居住的房屋出現(xiàn)臥室漏水、墻體裂縫等情況，羅先生十分不滿，便拒交物業(yè)服務(wù)費。然而最近，小區(qū)物業(yè)稱若羅先生再不繳納物業(yè)服務(wù)費，他們將起訴羅先生違約。羅先生便打電話咨詢律師，對房屋質(zhì)量不滿意，可以不交物業(yè)費嗎？

律師說法：對于物業(yè)維修義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)該具體情況具體分析。羅先生需要先確定房屋是否在國家規(guī)定建設(shè)工程的保修期和保修范圍內(nèi)，在范圍內(nèi)時由建設(shè)單位（開發(fā)商）承擔(dān)維修義務(wù)。房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分應(yīng)該由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)小區(qū)公有部分、公共設(shè)施等維修義務(wù)。羅先生房屋專有部分出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)該屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛或侵權(quán)人侵權(quán)糾紛，不應(yīng)以此為理由拒交物業(yè)服務(wù)費。

問題二：物業(yè)自行發(fā)布公告，稱將調(diào)整并收取物業(yè)費，是否合理？

市民孟女士系某小區(qū)業(yè)主，去年9月份，孟女士所在小區(qū)的物業(yè)公司張貼公告，稱將對物業(yè)費做出調(diào)整。今年1月份，小區(qū)物業(yè)公司開始按照上調(diào)后的價格收取物業(yè)服務(wù)費。孟女士認為小區(qū)物業(yè)自行上調(diào)物業(yè)服務(wù)費并不合理，便來咨詢律師意見。

律師說法：根據(jù)市場變化，物業(yè)公司可以申請調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準，但物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整涉及廣大業(yè)主利益。若小區(qū)有業(yè)主委員會，價格調(diào)整應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會充分討論協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意。若尚未成立業(yè)主委員會，涉及物業(yè)費收費標準的調(diào)整，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，并經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。否則，因調(diào)整程序不合法，不能得到法律上的支持。

問題三：房子不住被水泡，物業(yè)是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？

市民孫先生系市北區(qū)某小區(qū)業(yè)主，其購買一樓房屋后長期沒有居住。前些陣子，小區(qū)物業(yè)公司電話通知孫先生，稱其房屋自內(nèi)向外流溢污水。孫先生從外地返家后發(fā)現(xiàn)確實如此，且其他樓座也存在同樣問題。小區(qū)物業(yè)讓業(yè)主自己負責(zé)，孫先生無奈又氣憤，便咨詢律師，物業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？

律師說法：物業(yè)服務(wù)公司是小區(qū)的管理維護單位，應(yīng)定期對公共管道等設(shè)施進行檢修，對業(yè)主反饋的問題做到及時響應(yīng)，如不能解決或不是其職責(zé)范圍也應(yīng)履行好協(xié)助、提示等業(yè)務(wù)。若房屋返水是因公共管道堵塞，是物業(yè)服務(wù)公司因疏于安全隱患排除而給業(yè)主造成財產(chǎn)損失，那么物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

問題四：小區(qū)物業(yè)不公開賬目，該怎么辦？

市民孫女士去年3月份入住某小區(qū)，但小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司在服務(wù)期間從未公開物業(yè)賬目，孫女士也曾求助過社區(qū)服務(wù)中心，但沒有結(jié)果。孫女士求助律師，這種情況應(yīng)該怎么辦？

律師說法：根據(jù)物權(quán)法和《物業(yè)管理條例》相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主享有知曉所居住物業(yè)區(qū)域內(nèi)受托服務(wù)企業(yè)的收支賬目情況，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)把賬目公示出來，包括維修基金的籌集和用途等。如果物業(yè)公司不公開賬目的話，業(yè)主可以找相關(guān)部門投訴物業(yè)公司，要求他們責(zé)令物業(yè)服務(wù)公司公示小區(qū)公共收支明細?；蛘呦蚍ㄔ浩鹪V，要求物業(yè)服務(wù)公司公開賬目。

問題五：孩子在小區(qū)散步時掉入井蓋下，小區(qū)物業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？

市民王先生系黃島某小區(qū)業(yè)主，近日，其女兒在小區(qū)散步時不慎跌入下水道，小腿受傷嚴重。王先生要求物業(yè)公司承擔(dān)法律責(zé)任，但物業(yè)公司表示只能基于個人關(guān)懷給予8000元的經(jīng)濟補償，王先生十分不滿，便來咨詢律師意見。

律師說法：物業(yè)服務(wù)公司作為小區(qū)公共設(shè)施的監(jiān)管者，有義務(wù)對小區(qū)的安全設(shè)施進行定期檢查和維護，孩子掉入井蓋下并受傷，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但如果走訴訟途徑，法院會綜合考慮當(dāng)時的情況，比如家長是否盡到監(jiān)管義務(wù)、孩子是否正當(dāng)使用器材、是否存在第三方侵害等，根據(jù)實際情況做出相應(yīng)的判決，確定各方的賠償比例。

問題六：對物業(yè)服務(wù)不滿意，可以不交物業(yè)費嗎？

市民范先生系某小區(qū)業(yè)主，其所在小區(qū)經(jīng)常有垃圾不及時清理、損壞路燈不及時更換等情況，無法營造舒適整潔的居住環(huán)境。范先生對物業(yè)服務(wù)不滿意，便想咨詢律師，這種情況是否可以不交物業(yè)服務(wù)費？

律師說法：物業(yè)服務(wù)合同作為一種持續(xù)性、服務(wù)性合同，其提供的服務(wù)具有公共物品的性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營的基礎(chǔ)，物業(yè)費的收取具有公共屬性，業(yè)主不能僅憑個人感受拒絕接受服務(wù)或不繳納物業(yè)費。業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。且物業(yè)服務(wù)是一種綜合性、全方面、不間斷的服務(wù)，對于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量應(yīng)從物業(yè)服務(wù)的長期情況和整體水平進行評價。

如果物業(yè)服務(wù)質(zhì)量確實存在一定瑕疵，但尚不足以構(gòu)成對物業(yè)服務(wù)協(xié)議的嚴重違約的，可根據(jù)物業(yè)公司的違約程度，在兼顧雙方利益的基礎(chǔ)之上，對物業(yè)公司主張的物業(yè)費和違約金予以調(diào)減或不予支持，此種處理理念與方式，符合實際，有利于督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)。

問法感悟

李鳴晗律師：物業(yè)公司做為小區(qū)和業(yè)主的大管家，是與業(yè)主訂立物業(yè)服務(wù)合同的民事主體，根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司有義務(wù)為業(yè)主提供安全穩(wěn)定的小區(qū)環(huán)境并收取物業(yè)費。當(dāng)業(yè)主對小區(qū)物業(yè)提供的服務(wù)不滿時，應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r間留存相應(yīng)證據(jù)，并與物業(yè)公司進行協(xié)商溝通。如果未能獲得滿意答復(fù)，可以將問題進一步反映向小區(qū)居委會或街道辦事處、城市管理中心等相關(guān)職能部門。本著公平誠信的原則，通過溝通協(xié)商解決爭議問題。如果前述途徑不能解決業(yè)主需求，則建議尋求司法途徑解決。

邵曉艷律師：隨著城市化的推進住宅物業(yè)越來越多，而物業(yè)糾紛近幾年也呈現(xiàn)出井噴式爆發(fā)的趨勢。結(jié)合我們律師在日常工作中接觸到的這類案件，總結(jié)一個突出特點是“錢少爭議大”，問題也主要集中在物業(yè)費繳納、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的履行等方面。其實業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)朝夕相處、關(guān)系緊密，應(yīng)該是一種長期共存、互相依賴的關(guān)系。因此在遇到糾紛時，雙方都應(yīng)當(dāng)相互理解，相互溝通，互諒互讓，采取實事求是的態(tài)度解決糾紛，共同構(gòu)建美好和諧的社區(qū)環(huán)境和社區(qū)關(guān)系。

相關(guān)案例

業(yè)主委員會違背業(yè)主意愿單方選聘物業(yè)公司，業(yè)主如何救濟？

【案件回顧】某小區(qū)成立業(yè)委會后，想換掉原來的物業(yè)公司并選聘一家新公司為小區(qū)服務(wù)，于是業(yè)委會實施了以下流程：2019年7月，制作關(guān)于罷免前期物業(yè)的倡議書；2019年9月，張貼罷免物業(yè)的公示及召開業(yè)主大會的公示；2020年4月，召開二次業(yè)主大會，并通過了罷免前期物業(yè)和選聘新物業(yè)公司的決議；3天后，完成與新物業(yè)公司的合同簽署工作。

但是劉先生在內(nèi)的150余名業(yè)主對前述工作和流程并不認可，認為過程中存在諸多違法之處，并將前述問題反映到該區(qū)城市管理中心，城市管理中心了解確認，業(yè)委會是以業(yè)主代表大會的形式，對更換物業(yè)公司進行表決，且業(yè)委會沒有提供清晰的實到人數(shù)數(shù)據(jù)，因此，城市管理中心對業(yè)委會更換物業(yè)公司的行為不予認可。業(yè)委會是在與新物業(yè)公司簽完合同后再組織全體業(yè)主簽字的，該行為也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。劉先生等業(yè)主希望業(yè)委會撤銷更換物業(yè)公司的決定，經(jīng)協(xié)商無果后，劉先生等5名業(yè)主代表起訴至法院，要求撤銷業(yè)委會更換物業(yè)公司的行為。

【法院裁判】法院認為，業(yè)委會采用征求業(yè)主意見，公示會議議題，業(yè)主代表投票表決的方式召開的第二次業(yè)主大會，但首先，其征求意見部分通過電話、微信、公告等方式進行，不符合《該小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》第七條規(guī)定的書面征求意見形式，以及召開業(yè)主代表大會的要求；其次，業(yè)委會采用電話、微信、公告的方式征求意見時，將聯(lián)系不到或表示棄權(quán)的均視為同意，不符合議事規(guī)則的規(guī)定以及我國法律關(guān)于沉默的規(guī)定；再次，《山東省物業(yè)管理條例規(guī)》第三十二條第二款規(guī)定：“業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)?！倍桓嫖刺峤蛔C據(jù)證明其在征求意見過程中依據(jù)上述規(guī)定對被征求意見人的業(yè)主身份進行了核實確認，且會議以一份未經(jīng)核實的通訊錄為依據(jù)，而非以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)，統(tǒng)計所謂同意罷免前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主專有部分建筑面積，難以判斷所征求的意見是否達到原《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人屬于由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的要求。因此認定業(yè)委會更換物業(yè)公司的行為不符合法律規(guī)定，應(yīng)予撤銷。

【律師意見】業(yè)主委員會作為全體業(yè)主對外行使權(quán)利的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)地履行自己的職責(zé)，切實維護好全體業(yè)主的權(quán)利。嚴格按照《山東省物業(yè)管理條例》《青島市物業(yè)管理條例》以及《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的流程，對關(guān)乎全體業(yè)主的事項進行民主決策，不得通過偽造、變相通知等形式排除業(yè)主的表決權(quán)利。業(yè)主也應(yīng)及時關(guān)注業(yè)委會的重大決策事項，防止自身權(quán)益被侵害。

當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)委會未正確代表業(yè)主行使權(quán)利甚至侵害業(yè)主權(quán)利時，應(yīng)當(dāng)及時向居委會或街道辦等機構(gòu)反映相關(guān)問題，如不能解決的，可依據(jù)《民法典》第二百八十條第二款“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”的規(guī)定，行使撤銷權(quán)。

業(yè)主需要注意，前述撤銷權(quán)行使的時間為業(yè)主知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起一年，法律依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定：“第十二條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)民法典第二百八十條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使”。

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