深圳會“救市”！但請各位多點耐心，樓市不是一下子就能站起來的
發(fā)布時間：2023-06-16 14:07:19 文章來源：一萬間合伙人
這2周，“救市”又被重復(fù)提前，究其原因，還是現(xiàn)在樓市負(fù)面情緒日益嚴(yán)

這2周，“救市”又被重復(fù)提前，究其原因，還是現(xiàn)在樓市負(fù)面情緒日益嚴(yán)重，以及有權(quán)威媒體暗戳戳地放出“一線城市可能會有放松預(yù)期的樓市政策”的消息。

雖然一萬間作為一個從來追不上熱點的房地產(chǎn)平臺，還是想蹭蹭熱點余溫，聚焦深圳，預(yù)測一下深圳是否真的會有“救市政策”，如果“救市”對深圳有什么影響。

NO.1


【資料圖】

深圳會“救市”嗎？

現(xiàn)在“救市”的聲音很多，這是市場急需尋求改變的信號。

一萬間認(rèn)為最早六月底，最遲七月中下旬，中央會有明確的“救市”信號。

知名投行高盛也預(yù)期，7月份左右，我們的樓市救市措施就會出來了，而且力度非常之大，暗示這次的力度將超過2015年，堪比2008年的4萬億！

大佬發(fā)聲，直接讓房地產(chǎn)股出現(xiàn)了大漲的情況。

這說明什么？說明大家其實對樓市，對中央都是有信心的。

“救市”會發(fā)生，只是時間問題！

但是深圳會怎樣跟進(jìn)，何時跟進(jìn)，很難預(yù)估。

一方面是現(xiàn)在的深圳官方對樓市的態(tài)度還是比較曖昧不清，另一方面一線城市，特別是深圳，作為樓市風(fēng)向標(biāo)，一舉一動都要考慮到影響，寧肯步子慢一點，也不能帶亂節(jié)奏。

不過一萬間認(rèn)為深圳今年下半年必定會有“救市”動作，同時一萬間也預(yù)估，部分小放松，小“救市”行為，比如“降低首套剛需首付”這些，深圳不會明確發(fā)布文件，但是會在操作窗口放寬。

比如“二手房貸款不看指導(dǎo)價”就沒有明確的文件流出，但是多家銀行操作窗口直接執(zhí)行。

不論何時深圳“救市”，一萬間始終認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)是深圳樓市房價低谷，且議價空間大的最后時間段了。

那么深圳會出臺怎么樣的救市政策呢？

之前一萬間就發(fā)布過預(yù)測，2023的深圳，會低調(diào)的放松。現(xiàn)在一萬間依然也堅持這個觀點。

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而且深圳“救市”會從解決“沒信心、沒錢、沒名額”三大核心問題上下手，如

1，降低剛需首套首付、降低賣房改善的換房客首付

2，推行認(rèn)房不認(rèn)貸

3，放寬限購條件，如社保年限等

4，放寬限售時間，如從五年限售到三年，甚至兩年

在這樣的政策實施下，必定會有一批剛需購買力被集中釋放。

當(dāng)量起，樓市信心自然會提振，這對于深圳樓市是一個良好發(fā)展的循環(huán)開端。

而關(guān)于最近網(wǎng)傳“深圳要放開部分關(guān)外片區(qū)限購”，一萬間認(rèn)為實行的可能性不大。

因為深圳一直在主張，縮短深圳東西部發(fā)展的差距。

如果關(guān)外片區(qū)放開限購，那么熱錢只會進(jìn)一步涌入西部，更拉大發(fā)展差距，不利于深圳整體發(fā)展。

從另外一個角度看，部分關(guān)外片區(qū)放開限購，會引發(fā)片區(qū)內(nèi)業(yè)主吐槽甚至抵制。

NO.2

“救市”后的深圳樓市會怎樣

當(dāng)深圳啟動“救市”后？走向會怎樣？

一萬間預(yù)計是短期內(nèi)，樓市成交會上漲，但是價格依然會混戰(zhàn)一段時間。

而這段時間是近2年內(nèi)的樓市打折最大空間。

因為前面我們說了，“救市”政策會釋放一批購買力，樓市成交量會迅速起來，當(dāng)量起，樓市信心自然會提振。

這就是樓市復(fù)蘇的的一個良好開端。

那么價格會不會起來呢？

一萬間認(rèn)為是會在消耗了一批東部片區(qū)的剛需盤庫存后，新房價格會緩慢起來，操作依然是先收回折扣。

這個時間點快則在國慶假期后，慢則在2023年年底。

而且我們可以確定的是，無論如何，明年新房價格會比今年提高一點，這個從今年年初深圳第一批土拍的時候，就已經(jīng)錨定了。

對于二手房， 前期情況不樂觀。

如現(xiàn)在的掛盤量持續(xù)走高，截止現(xiàn)在（6月）深圳共有54236套二手房在售，較于今年1月底（3.5萬套），增長了近55%。

而且在二手房指導(dǎo)價“架空”后，5月深圳成交二手房源里，仍有34.5%低于參考價成交，沒有預(yù)期中的向好；

這種情況在深圳“救市”初期依然會持續(xù)一段時間，因為二手房面對的壓力是限價新房+保障房的雙重圍攻。

二手房情況變好的時機(jī)，一萬間覺得是在新房量價齊起的時候，這個時候市場基本企穩(wěn)，樓市信心恢復(fù)。

但是一萬間認(rèn)為這個時機(jī)出現(xiàn)的時候，可能部分二手房賣家態(tài)度會比較強(qiáng)硬，因為急賣、心態(tài)不穩(wěn)的業(yè)主，在現(xiàn)在，或者政策放松初期就已經(jīng)出手了。

NO.3

深圳樓市信心，其實還在于經(jīng)濟(jì)

最近一萬間接觸的購房者或者粉絲，心態(tài)其實是看低樓市的。

他們對于樓市是否能“救”起來，其實不關(guān)心，他們更關(guān)心的是現(xiàn)在買房是否更便宜，以后賣房是否能保證不虧（其實更想說能否漲。）

當(dāng)他們出來看房，他們認(rèn)為現(xiàn)在樓市不好，新房應(yīng)該降價出售，但是往往他們會失望而歸，因為現(xiàn)在新房基本的只有小折扣，但沒有不會降價。

深圳購房政策依然是一線里面最嚴(yán)格的，社保時間、首付成數(shù)、限售年限等，還是卡得死死的。

當(dāng)購房者認(rèn)為市場已死，可以揮刀砍價的時候，總有幾個顯眼包新盤出來拉起市場（開發(fā)商）預(yù)期。

比如，2023年才過去半年，新房市場就跑出了9次不錯的開盤成績。

溪山君樾、會展灣雍境花園、超核中心潤府、越秀潮樾府等新盤的開盤成績都超過了六成，并且在開盤后，網(wǎng)簽備案的比例也相當(dāng)迅速。

這9個項目當(dāng)中，其中有3個均價達(dá)到10萬+/平，甚至還有日光的。

深圳新房不降價，是誰在托底？除了限跌令，還有深圳強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)底氣。

2022年，是全民抗疫的一年，深圳GDP總量雖然不敵上海、北京，但是增速3.3%，為四個一線城市之首。

而且今年第一季度，深圳的GDP增速持續(xù)上升，高達(dá)6.5%，依然領(lǐng)先一線城市和眾多強(qiáng)二線。

在當(dāng)下的慢周期，深圳仍然保持著相對高的經(jīng)濟(jì)增速，一是高新產(chǎn)業(yè)仍然能打，二是比亞迪得到了新能源的巨大紅利。

總體來說，深圳城市的基本面沒有下行，反而在逆勢上升。

而且雖然年初有數(shù)據(jù)顯示，深圳人口有所流失，但是細(xì)究會發(fā)現(xiàn)戶籍人口增長了27.08萬，非戶籍人口下降了29.06萬。戶籍定居人口的增長，反而增加了有效購房需求。

這就是深圳樓市托底的底氣，也是一萬間一直跟粉絲說趁現(xiàn)在行情不好買房的底氣。

NO.4

房地產(chǎn)市場企穩(wěn)還需一些耐心

房地產(chǎn)市場企穩(wěn)還需一些耐心，這個觀點是《經(jīng)濟(jì)日報》發(fā)出的聲音，同時它還說：

“房地產(chǎn)也該過一下苦日子了?！?/strong>

“相比起讓一線城市放松限購，還是琢磨一下怎樣讓爛尾樓復(fù)工，讓剛需買得起房，讓改善換得起房，比較現(xiàn)實?！?/strong>

這是實話。

就拿“保交樓”來說，喊了一年，各種金融政策扶持，成績也不盡如人意。

截至今年5月份，全國1114個保交樓項目的交付率僅僅為34%（百年建筑網(wǎng)最近公布），而口號喊得最響的河南，整體的交付率卻只有11%。

“保交樓”不能順利完成，對于樓市信心恢復(fù)是有極大的阻礙的。

所以“救市”的一個關(guān)鍵點是救開發(fā)商。

一萬間認(rèn)為救開發(fā)商關(guān)鍵是取消或者暫?！叭龡l紅線”。

很多人認(rèn)為去年年底的“金融十六條”，讓三道紅線政策自動取消，事實上三道紅線并沒有取消，在房企融資上依然卡脖子。

拿開這個“卡脖子”的三條紅線，給房企一定的時間和融資寬限，以應(yīng)對債務(wù)、資金、信用、交房等危機(jī)，同時也能讓房企，擴(kuò)大投資（拿地），平衡供需。

另外在房企拿地上面，給與稅費免減。不僅可以減少房企經(jīng)營、投資成本，還可以讓購房者獲得購房低成本的銀實惠，刺激住房需求，恢復(fù)市場信心，可謂是利市利企。

一舉多得。

千方百計推進(jìn)保交樓，如期、保證質(zhì)量地完成房屋交付有助于恢復(fù)各方對房地產(chǎn)市場的信心。

一萬間認(rèn)為這個是官方“救市”繞不開的點。

NO.5

一萬間建議

對于購房者來說，也不妨給樓市一點耐心。

因為促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復(fù)蘇的各項政策持續(xù)產(chǎn)生效果，需要時間。

4月份、5月份較第一季度出現(xiàn)一定回落，屬于正常的調(diào)整期，大家也不必恐慌。

深圳作為一線城市，有大量的優(yōu)質(zhì)人口和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力作為底氣，無論政策如何變化，深圳樓市始終能堅挺，差別就在于剛需盤能否快速去化。

對于買房，只要你不是短期投資客，現(xiàn)在就是不錯的上車時機(jī)！

有粉絲曾經(jīng)問過一萬間一個很經(jīng)典的問題“深圳不能炒房，那么為啥還要買深圳的房子?！?/p>

一萬間的回答是：

“現(xiàn)在深圳在大力發(fā)展保障房，對沖商品房，但是你愿意一輩子在深圳租保障房嗎？”

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