剛剛過去的3月,是美國傳統(tǒng)春季購房潮的開始,美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了過去三年的狂飆,今年市場究竟還熱不熱?
(資料圖片僅供參考)
最新的一系列數(shù)據(jù)顯示,在美國30年房貸利率從7%降到了6.28%的情況下,今年3月房貸申請量仍比去年同期低35%左右,其主要原因在供給端:目前美國房地產(chǎn)市場新掛牌量同比下降20%,總存量僅為疫情前2019年3月的一半。
同時,標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)近期追蹤的美國房價在1月份繼續(xù)降溫(注:這個數(shù)據(jù)有滯后性,現(xiàn)在就剛出到1月),經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后比去年12月份下降了0.2%,比去年同期上漲了3.8%——這是自2019年12月以來的最小漲幅。
但細(xì)分之下可以看到并非如此,實際上,美國樓市呈“東升西降”的兩極格局。美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對第一財經(jīng)記者表示,目前美國東南部地區(qū)房價上升10%,是全美最強(qiáng)的市場,西部地區(qū)房價下降2%,是全美最弱的市場。
他表示:“市場預(yù)期美聯(lián)儲將在2023年年中停止升息,并在2024年開啟降息周期,屆時房貸利率將大幅下降,美國房產(chǎn)市場將恢復(fù)快速增長,增長幅度將重新回到10%以上?!?/p>
傳統(tǒng)旺季但缺房
根據(jù)Realtor.com的最新追蹤數(shù)據(jù),全美3月份新上市住宅量同期下降20%,而總存量僅為疫情前一半。
同時,根據(jù)抵押貸款機(jī)構(gòu)房地美(Freddie)數(shù)據(jù),30年期固定抵押貸款的平均利率連續(xù)三周下降,目前已降至6.28%,雖然比起最低點(diǎn)仍然高了近一倍,但是比起幾個月前7.8%的高點(diǎn),這令潛在購房者敢于出手了。
從2022年12月和2023年1月開始,該抵押貸款平均利率就開始出現(xiàn)回落,而根據(jù)美國全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)的數(shù)據(jù),實際反映去年12月和今年1月簽約狀況的今年2月現(xiàn)房成交量,已經(jīng)上漲14.5%。
與此同時,由于供給端缺房,今年3月房貸申請量仍比去年同期低35%左右。
“目前美國的房產(chǎn)庫存量是3個月的銷售量左右,遠(yuǎn)低于6個月的平衡點(diǎn)。目前的美國房產(chǎn)庫存量只有疫情前的一半。低庫存量對房價起到了有力的支撐作用。美國房產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面并沒有改變,長期而言房價上漲的趨勢也沒有改變?!标愜S武對第一財經(jīng)記者表示。
通常,在一個平衡的市場,大約需要有6個月的房屋供應(yīng)量才能維持價格穩(wěn)定。
“從上個世紀(jì)80年代開始,美國新房建成量每年平均是100萬套獨(dú)棟房,并在2006年高峰時達(dá)到160萬套/年,2007年次貸危機(jī)之后美國房地產(chǎn)市場崩盤,隨后新房建成量懸崖式下跌,跌到40多萬套,一年跌了70%,隨后就在40萬~60萬套之間徘徊。”陳躍武說,“近三四年,美國新房建成量緩慢回升,在疫情前的2019年再次回到160萬套/年,但同時,從上個世紀(jì)80年代至今,美國人口增加了近60%,達(dá)到3.3億人左右,原本房產(chǎn)需求量相應(yīng)也應(yīng)增加60%,才能達(dá)到供需平衡,但在過去十幾年中,美國新房建成量較低,對房地產(chǎn)市場的供給端造成非常大的一個缺口。這個缺口不是一年能補(bǔ)上的?!?/p>
他表示,如果要超過這個供給平衡點(diǎn),大概還需要三五年時間,換而言之,如果要形成一個泡沫,就需超額供給,但現(xiàn)在這種局面沒有出現(xiàn),實際上根據(jù)美方數(shù)據(jù),2011年到疫情前的2018年,房產(chǎn)供給量已經(jīng)下跌將近50%,疫情后,從2019年到2020年,房產(chǎn)供給量又同比下跌34%,所以庫存已經(jīng)低到無可附加的程度,供給量只能滿足2.5~2.6個月的銷售,出現(xiàn)了嚴(yán)重的供給不足。
美國樓市“東升西降”兩極格局
美國樓市呈“東升西降”的兩極格局,且一些城市的房價變化比其他城市更為劇烈。
標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)追蹤的20個單獨(dú)的大都市地區(qū)中,有4個地區(qū)的房價低于一年前。其中,西海岸房價持續(xù)疲軟,圣迭戈和波特蘭也加入了舊金山和西雅圖的年度負(fù)增長領(lǐng)域。
同期看,邁阿密、佛羅里達(dá)州坦帕和亞特蘭大的房價上漲最高,分別上漲了13.8%、10.5%和8.4%。
貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)黑騎士(Black Knight)近期發(fā)布的一份報告也顯示,1月美國房屋價格在美國中西部和東北部地區(qū)增長,而在奧斯汀、舊金山和西雅圖等中西部市場下降。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù),2月份現(xiàn)有房屋的中位數(shù)為36.3萬美元左右。
“展望2023年,Zillow估計,2022年11月份到2023年11月份,美國平均地產(chǎn)價格將小幅下跌1.1%。我們認(rèn)同Zillow的預(yù)估。”陳躍武對第一財經(jīng)記者表示,“我們預(yù)測北卡羅來納州、亞特蘭大和達(dá)拉斯等地區(qū)的房價在2023年將上漲大約0至5%左右。而西部的舊金山、西雅圖、圣迭戈等地區(qū)的房價在2023年將繼續(xù)下跌?!?/p>
不過他也認(rèn)為,隨著美國通脹得到控制以及美國經(jīng)濟(jì)在高利率的打擊下進(jìn)入衰退,美聯(lián)儲將停止升息,轉(zhuǎn)而開始降息,刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。“近期的美國銀行危機(jī)將加速這一進(jìn)程。”他表示。
去年3月以來,美聯(lián)儲已連續(xù)加息9次,累計加息幅度達(dá)475個基點(diǎn)。最近一次加息為上月22日,美聯(lián)儲宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)25個基點(diǎn)到4.75%至5%,為2007年9月以來最高水平。
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