“小區(qū)一共有300多個地上車位,每月車位費100元,物業(yè)公司除了對每個車位收取30元管理費,剩下的70元公共收益,他們還要再分走50%,這合理嗎?”7月4日,家住李滄區(qū)四流中路翠海宜居小區(qū)的孫女士向記者反映了部分業(yè)主遇到的疑惑。對此,該小區(qū)業(yè)委會負責(zé)人趙先生稱,即使在滿額收取物業(yè)費的情況下,物業(yè)也要賠將近20萬元,所以將車位費中50%的公共收益用于補貼物業(yè)公司。他還稱,即使補貼50%之后,物業(yè)每年也只能盈利16000元。
>>>反映
臨時物業(yè)轉(zhuǎn)正未見正式合同
(資料圖片)
在滄口片區(qū),翠海宜居小區(qū)稱得上是一處“成色”較新的小區(qū)。2012年,該小區(qū)正式交付入住,目前該小區(qū)一共有1011戶業(yè)主。2021年12月,小區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主大會罷免了前期物業(yè)華泰鴻昌物業(yè)公司,選聘了一家名為永昌盛的物業(yè)公司。然而,正當(dāng)業(yè)主們盼著換新管家時,興華路街道辦認(rèn)定,業(yè)委會組織召開的此次選聘程序不合法,作出決定無效,并要求已進駐小區(qū)一個多月的永昌盛物業(yè)退出小區(qū)。
去年8月,興華路街道辦在小區(qū)張貼了一份“關(guān)于實施應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的通知”。該通知稱,因華泰鴻昌物業(yè)服務(wù)有限公司經(jīng)營管理原因,翠海宜居小區(qū)已進入失管狀態(tài),經(jīng)興華路街道辦研究,決定組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人為小區(qū)提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。
街道辦在通知中稱,“本著充分尊重業(yè)主意愿的原則,經(jīng)翠海宜居小區(qū)業(yè)委會在對報名的多家物業(yè)公司充分對比篩選,召開會議研究確定并書面推薦,由山東聯(lián)泰物業(yè)服務(wù)有限公司為小區(qū)提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)?!痹撏ㄖ€寫道,“應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間,街道辦事處將監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會共同正式選聘物業(yè)服務(wù)人?!?/p>
孫女士介紹,去年8月份,聯(lián)泰物業(yè)正式進駐小區(qū)。2022年12月,業(yè)委會組織召開業(yè)主大會,對聯(lián)泰物業(yè)去留問題進行了投票表決。她稱,后來業(yè)委會招貼公告稱,經(jīng)業(yè)主大會投票,決定選聘聯(lián)泰物業(yè)為小區(qū)正式物業(yè)服務(wù)人。
今年3月,業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)合同草稿進行了公示,以書面征集意見形式召開業(yè)主大會,對是否同意簽署該服務(wù)合同進行投票表決?!暗侥壳盀橹?,我一直沒有看到正式的物業(yè)服務(wù)合同?!睂O女士認(rèn)為,小區(qū)業(yè)主有權(quán)了解物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容,但她卻發(fā)現(xiàn)這個正式合同并沒有公布過。
另外,孫女士還提到,小區(qū)業(yè)委會一共有七名成員,目前已有多人辭職,“這樣一個連人員都湊不齊的班子,他們作出的決定、簽署的協(xié)議,能代表大多數(shù)業(yè)主的意見嗎?”
>>>疑惑
車位費公共收益物業(yè)拿大頭
讓孫女士感到更加疑惑的是,臨時物業(yè)“轉(zhuǎn)正”不久,就在小區(qū)公示欄里公布了全年公共收益的支出計劃,其中一筆“細賬”讓一些業(yè)主感到難以理解。
7月4日,記者在翠海宜居小區(qū)看到,公示欄里張貼著一份2023年公共收益明細。該公示顯示,今年可支配公共收益為158282元,共有8項收益來源,包括地上停車位、快遞柜、廣告等。其中,地上車位350個,2023年2月至12月收益為134750元。
據(jù)了解,目前該小區(qū)的地上車位費每月100元。對于車位費公共收益這筆細賬,孫女士提出了質(zhì)疑。“每個月車位費35000元,11個月共計385000元,但這筆收益中,全體業(yè)主只能分得134750元,僅占35%,其余大部分收益都被物業(yè)公司拿走了,依據(jù)在哪里呢?”孫女士對此感到頗為不解。
孫女士說,其實,之前不少業(yè)主都提出過質(zhì)疑,業(yè)委會負責(zé)人趙先生在業(yè)主群里進行了公開回應(yīng)?!八f,車位費每月100元,物業(yè)要收取30元管理費,剩余的70元是公共收益。經(jīng)公示并召開業(yè)主大會后,簽訂的服務(wù)合同中小區(qū)的公共收益50%歸全體業(yè)主所有。”
業(yè)主林女士稱,她曾多次提出希望看看物業(yè)服務(wù)合同是怎么約定的,但一直沒有得到明確答復(fù)。讓林女士感到無法理解的是,小區(qū)物業(yè)還將車位費和物業(yè)費進行了捆綁,想要停車位就得同時交上車位費和物業(yè)費?!皬?月1日起,小區(qū)實行封閉管理,不交物業(yè)費、車位費就進不了小區(qū)。”
林女士還告訴記者,前一段時間,業(yè)委會曾向業(yè)主們公示了一份報表,聲稱聯(lián)泰物業(yè)公司在小區(qū)服務(wù),2023年預(yù)計虧損16萬元,建議從公共收益中提取50%為物業(yè)補虧,以保障物業(yè)公司良性運轉(zhuǎn)?!拔飿I(yè)公司既然虧損,不干就是了,憑啥讓我們業(yè)主補貼物業(yè)?”她說。
此外,記者在小區(qū)采訪時,咨詢了多位業(yè)主,對于小區(qū)公共收益余額有多少,他們均稱不太清楚。
>>>業(yè)委會
補貼后物業(yè)一年僅盈利1.6萬
7月6日下午,記者采訪了翠海宜居小區(qū)業(yè)委會主任趙先生。他告訴記者,該小區(qū)總占地12萬平方米,以多層住宅居多,并且物業(yè)費也不是很高,帶電梯的物業(yè)費是1.1元,不帶電梯的,物業(yè)費每平米只有0.7元。“滿打滿算,小區(qū)的總物業(yè)費收費是99萬?!?/p>
趙先生告訴記者,業(yè)委會跟居委會、街道辦討論后,曾與很多物業(yè)公司洽談過,但不少物業(yè)公司評估之后,都表示這個項目干不了,因為營收太低。“我們小區(qū)有三個大門,光保安加起來就十四五個,業(yè)委會找了很多物業(yè)公司來評估,都說是保不了本,也就是說提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù),物業(yè)公司根本連成本都收不回來。”
他說,當(dāng)時商量出這個方案來之后,就將合同的草稿直接張貼到小區(qū)里,讓小區(qū)的全部居民都看到。“業(yè)委會還要求物業(yè)公司把成本核算出來,在滿額收取物業(yè)費的情況下,要賠將近20萬元,所以他們要50%的公共收益?!壁w顯琿稱,正常情況下,小區(qū)每年的公共收益能達到18-19萬。之前,物業(yè)算了一筆賬,按照他們公布的營收跟支出,每年的盈利在16000元。也就是說,小區(qū)補貼50%之后,物業(yè)每年只盈利16000元,這還是扣除了人工費用的純利潤。
“最終,按這個分配方案,我們將合同草稿進行了公示,征求全體業(yè)主的意見,在公示了15天之后,通知再過15天將召開業(yè)主大會,從公示到召開業(yè)主大會整整過了一個月的時間。在業(yè)主大會上,業(yè)主通過后,簽訂了物業(yè)合同,由物業(yè)公司為小區(qū)提供三星級服務(wù)?!壁w先生說,目前合同已在物業(yè)辦備案。他還透露,聯(lián)泰物業(yè)是一個子公司,總公司是遠洋物業(yè),合同現(xiàn)在在遠洋物業(yè)公司。
趙先生還解釋,合同草稿當(dāng)時進行了公示,因沒經(jīng)過全體業(yè)主表決,所以沒辦法蓋章?,F(xiàn)在,業(yè)委會也有合同文本,業(yè)主在業(yè)委會可以看到合同。蓋章之后的合同文本沒有進行公示,是因為已經(jīng)將合同草稿公示過了,蓋章的合同一個字都沒改。這個合同是三十多頁,小區(qū)一共65個單元,打印合同得2000張紙?!艾F(xiàn)在小區(qū)還沒有公共收益,所有的辦公經(jīng)費都是我自掏腰包,我為什么要花這錢?“趙先生說。
>>>物業(yè)
百余戶業(yè)主排隊等待地上車位
7月4日,記者與孫女士等業(yè)主一起來到小區(qū)聯(lián)泰物業(yè)辦公室,提出查看物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容,但遭到了兩名工作人員的拒絕。一位姓韓的負責(zé)人稱,他只負責(zé)保安業(yè)務(wù),對合同方面的情況不清楚,并讓業(yè)主聯(lián)系相關(guān)客服人言?!拔飿I(yè)服務(wù)合同早就在小區(qū)里公示過了。”韓經(jīng)理說。
7月6日下午,聯(lián)泰物業(yè)負責(zé)人王國林經(jīng)理告訴記者,翠海宜居的物業(yè)費從2012年以來就一直沒有漲過一分錢?,F(xiàn)實問題是,物業(yè)費百分之百交費的情況下,物業(yè)公司也不掙錢,因為如今的人工成本跟十年前不可同日而語?!盀榱吮WC正常運營,我們把這個問題列出來,給全體業(yè)主主看,把成本以及損耗以所有的明細都跟業(yè)委會進行了溝通?!?/p>
王經(jīng)理說,經(jīng)過半年的應(yīng)急期,今年2月1日,業(yè)委會與物業(yè)簽訂了正式合同。此前,合同草稿已經(jīng)進行了公示,包括人工成本、水電、辦公物資、物料供貨、比例分成等都在其中,把每一項都列得清清楚楚?!拔飿I(yè)合同不在物業(yè)辦公室存檔,一般都是放在嶗山區(qū)那邊的公司總部,也是為了避免放在辦公室丟失,或有急事找不到?!?/p>
針對車位費和物業(yè)費捆綁,王經(jīng)理介紹,當(dāng)時在考察的過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn),小區(qū)物業(yè)費收費率在30%左右,說白了就是不交錢習(xí)慣了。前期物業(yè)交接的單子上,很多業(yè)主不交費,2013年是29戶,2014年是49戶……最后不交物業(yè)費的是739戶?!靶^(qū)車位是有限的,很多業(yè)主想要車位,那么我們只能說不是捆綁,是給優(yōu)質(zhì)客戶使用,我們不叫捆綁,因為我們也不想和業(yè)主發(fā)生任何爭執(zhí),其實一直在感化、在引導(dǎo),業(yè)主不交物業(yè)費,車位就直接給別人了。”
王經(jīng)理還說,剛來小區(qū)時,進行了一次摸排,當(dāng)時有二百多戶業(yè)主需要車位,但只有八十多個空余車位可進行租賃,為了公平起見,就按照順序先到先得,到現(xiàn)在排隊的還有100多戶。他還透露,“小區(qū)地下車位空了一半,因為那是華泰物業(yè)的,華泰物業(yè)沒有把地下車庫交給我們?!?/p>
>>>說法
約定是否合理應(yīng)參考多方面因素
民法典明確規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法明確規(guī)定,利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業(yè)主共有,由業(yè)主大會決定其使用方式和用途;未作決定的,主要用于補充專項維修資金,也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費。
記者走訪多個小區(qū)發(fā)現(xiàn),對于小區(qū)車位費歸屬,物業(yè)公司與業(yè)主之間都有明確的約定。比如,李滄區(qū)青山路一小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同顯示,車位費包括停車服務(wù)費和場地使用費。根據(jù)合同約定,一期和二期的地上車位費為每個每月60元,其中,停車服務(wù)費30元屬于物業(yè)公司,場地使用費30元屬于小區(qū)公共收益。該小區(qū)地下車位費每個每月130元,其中停車服務(wù)50元屬于物業(yè)公司,場地使用費80元屬于小區(qū)公共收益。
市南區(qū)一家物業(yè)公司工作人員介紹,他們小區(qū)只有地下車位,而且全部屬于業(yè)主個人,物業(yè)對每個車位只收取50元管理費。
針對翠海宜居小區(qū)公共收益問題,北京浩天(青島)律師事務(wù)所王律師指出,上述各50%比例的約定是否公平合理應(yīng)該參考該小區(qū)的各種因素進行綜合判定。主要影響因素包括:簽約合同和主體是前期物業(yè)公司還是業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司,前者因為是開發(fā)商選定的物業(yè)公司并簽訂的前期物業(yè)合同,加上部分物業(yè)公司和開發(fā)商之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系,會導(dǎo)致上述合同條款的先天不公平,而上述50%的約定違反山東省317號政府令和青島市257號文對普通住宅在前期物業(yè)管理的20%扣除比例而無效;如果是業(yè)主大會決議選定的物業(yè)公司和簽訂的物業(yè)合同,理論上應(yīng)當(dāng)具有合同公平性。
王律師指出,小區(qū)的物業(yè)費單價和小區(qū)的使用年限,這個因素應(yīng)當(dāng)是主要參考因素,即如果是小區(qū)實際投入使用年限過久,但是物業(yè)費單價一直沒有變化,這種小區(qū)在確定公共收益的分成比例時,會基于該因素而將公共收益的一定比例加大給物業(yè)公司反哺物業(yè)費成本以保證物業(yè)公司提供合同項下的基本義務(wù);上述公共收益的來源,即公共收入的成本,外包廣告、場地和房屋租金等凈租金的公共收益扣除成本不大,而地上車位場地使用費次之,一些需要投入裝修、維護成本的公共收益扣除成本較大,所以扣除成本大的會給與物業(yè)公司更高的分成比例,以彌補物業(yè)公司的上述成本支出。
“但是上述條款最后部分存在一定的風(fēng)險,即剩余屬于業(yè)主共有的50%公共收益的使用必須由業(yè)主大會決議并由業(yè)委會去監(jiān)管,而不是放任物業(yè)公司去使用,上述監(jiān)管包括使用前方案的公示,方案簽約時的審批直至履行中的監(jiān)管、完成后售后和審計等。”王律師說。
山東文康律師事務(wù)所李律師則表示,首先要確定車位的使用權(quán)歸屬,是屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主。如果是屬于全體業(yè)主,業(yè)委會可委托物業(yè)公司進行管理,物業(yè)公司可收取管理費,但收益權(quán)應(yīng)該歸屬于全體業(yè)主。如果業(yè)主覺得原先的關(guān)于收益的約定不合理,可以在物業(yè)委托合同到期后,重新進行約定。如果原合同的履行或者簽訂有可以撤銷的理由或者存在無效的情形,也可以要求撤銷原合同或者確認(rèn)無效。
>>>新聞多一點
50多萬車位費一年僅結(jié)余4萬
事實上,業(yè)主與物業(yè)公司之間的小區(qū)車位費收益之爭案例并不少見。在嶗山區(qū)松嶺路58號凱旋花園書香門第小區(qū),第二屆業(yè)委會主任鄒先生自上任以來,一直忙著帶領(lǐng)業(yè)委會成員向前物業(yè)討說法,雙方甚至還走到對簿公堂的地步。
2009年8月,青島凱旋物業(yè)有限公司和凱旋花園書香門第業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。“小區(qū)有五六百個車位,是公共收益的主要來源?!编u先生告訴記者,合同約定露天車位每輛每月100元,扣除車輛管理人員等相關(guān)費用后與業(yè)主按比例分成。“然而,上述合同生效后,雖然業(yè)主們依約按照每月100元標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)交納地上車位費,但是凱旋物業(yè)不僅未能依據(jù)上述合同約定按年公布包含公共收益在內(nèi)的物業(yè)管理收支情況,更是從未將上述地面車位的公共收益公示并移交給業(yè)委會進行管理?!编u先生說。
鄒先生稱,經(jīng)過與凱旋物業(yè)多次溝通,2021年5月18日,凱旋物業(yè)打印出了2020年度車位費收入、車管人員費用明細,確認(rèn)車位費收入586420元,但是扣除14位車管員工資福利費用394080元后,當(dāng)年僅結(jié)余46216.71元。2021年12月,凱旋物業(yè)撤出小區(qū)時,對于小區(qū)公共收益并未進行移交。
對于物業(yè)公司公布上述清單,鄒先生并不“買賬”。他說,新物業(yè)接手后的第一年,共計收取560個地面車位的地面車位費669600元,扣除合同約定的物業(yè)公司30%管理費后,剩余468720元?!败囄粩?shù)量沒變,車位費也沒變,兩相對比之下,這差距也太明顯了?!?/p>
今年3月,該小區(qū)業(yè)委會向青島仲裁委員會提起仲裁申請,請求依法裁決被申請人支付2020年度地上公共車位的公共收益41萬余元。
凱旋物業(yè)方面稱,被答辯人提出要求答辯人支付2020年度地上公共車位的公共收益410494及利息的主張是錯誤的。"根據(jù)答辯人與凱旋花園書香門第業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十三條第2項約定:地面公共泊車費(乙方扣除車輛管理人員等相關(guān)費用后,與業(yè)主按比例分成),該條明確約定了地面公共泊車費的分成首先是要物業(yè)扣除車輛管理人員等相關(guān)費用后再予以分配,本案經(jīng)了解答辯人與書香門第第一屆業(yè)委會之間口頭協(xié)商一致,每年答辯人需向業(yè)主委員會繳納4萬元公共泊車費分成。且答辯人也已按雙方約定履行了實際繳納義務(wù),繳納期間自2010年至2016年,共計28萬元。后因第一屆業(yè)委會2016年到期,自2017年起無人再繼續(xù)收取該費用,但是凱旋物業(yè)一直將該部分費用提前留存,待新的業(yè)主委員會成立后,再將2017年以后的地面公共泊車費分成,每年4萬元交付給新的業(yè)委會?!?/p>
凱旋物業(yè)還稱,合同第十六條明確約定了委托管理期限自2009年5月1日0時起至第一屆業(yè)主委員會任期屆滿,第二屆業(yè)主大會選舉出新一屆業(yè)委會重新簽訂新的物業(yè)管理委托合同時止。也就是說雙方在該期限內(nèi)均應(yīng)當(dāng)以協(xié)議約定的內(nèi)容為準(zhǔn),不應(yīng)單方面擅自改變協(xié)議內(nèi)容。而被答辯人提出的物業(yè)公司只應(yīng)當(dāng)收取30%,剩余部分均應(yīng)當(dāng)交付于業(yè)主的觀點是新的物業(yè)公司與被答辯人之間的新約定,不適用于本案的答辯人與被答辯人,這也與雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》約定相違背?!肮嗜缟纤觯疝q人應(yīng)當(dāng)與被答辯人共同遵守雙方的合同約定,即地面公共泊車費分成每年4萬元。因本案的申請人僅要求支付2020年度公共收益,故答辯人只應(yīng)當(dāng)支付4萬元?!?/p>
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7月10日開講!@增城家長,看過來
由區(qū)教育局、區(qū)衛(wèi)健局主辦前海人壽廣州總醫(yī)院協(xié)辦的“開心放暑假健康歸
eb是什么意思的縮寫(eb是什么意思)
“eb”主要有三方面的含義:1、溴化乙錠“eb”的全稱為:ethidiumbromi
戰(zhàn)網(wǎng)跟新服務(wù)進度條一直不動?
在使用游戲平臺戰(zhàn)網(wǎng)時,有時我們會碰到一個令人頭疼的問題:跟新服務(wù)進
田琬德政碑_關(guān)于田琬德政碑介紹
田琬德政碑,關(guān)于田琬德政碑介紹這個很多人還不知道,我們一起來看看!
40家!圖書館開到花都校園里
舒適優(yōu)雅的環(huán)境、豐富的書籍種類,書香縈繞的多元閱讀空間,這就是炭步
中國科學(xué)院大學(xué)排名(中國科學(xué)基金)
致青年!高校“杰青”“優(yōu)青”統(tǒng)計,超九成來自“雙一流”在各類青年科
惠州通報官網(wǎng)及政務(wù)新媒體運營情況,
更新和維護不及時、內(nèi)容安全保障和監(jiān)督管理不到位……7月7日,惠州市人
小米繼續(xù)推進降本增效:成立降本增效
已經(jīng)連續(xù)多個季度營收下降的小米,繼續(xù)大力推進降本增效,以改善業(yè)績
惠泉片區(qū)安置房項目首棟主體結(jié)構(gòu)封頂
近日,作為福建省最大的一次性投資建設(shè)安置房項目,惠泉片區(qū)安置房項目
文班亞馬:下一場我會變得更好 米勒
直播吧7月8日訊?賭城夏聯(lián),馬刺最終76-68戰(zhàn)勝黃蜂。賽后,文班亞馬在
漁船暴力抗法,惡意撞擊海警艦艇!9
7月5日,中國海警局東海分局成功查緝1艘暴力抗法違規(guī)漁船,抓獲嫌疑人9
石獅開展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升行動
日前,石獅啟動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升行動,力爭2023年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值突
出征!逾萬支廣東青年大學(xué)生“百千萬
原標(biāo)題:出征!逾萬支廣東青年大學(xué)生“百千萬工程”突擊隊奔赴鄉(xiāng)村助發(fā)
嚴(yán)執(zhí)開除知法者,恐遭二次報復(fù)
文 娛來君近日,關(guān)于民警亮出“警官證”公然逃逸一事引起了網(wǎng)絡(luò)的巨大