地新說 | 海教園終于有新供應(yīng),不用擔(dān)心“斷流”了!|每日快訊
發(fā)布時間:2023-07-02 11:06:04 文章來源:天津365淘房
地新說|海教園終于有新供應(yīng),不用擔(dān)心“斷流”了!,龍湖,錦繡,洋房,海

不出意外,海教園要迎來新供應(yīng)!


(資料圖)

2023年6月,海教園拍出兩宗地塊,津南(掛)2023-01號地塊被中鐵建摘得,津南(掛)2023-02號地塊被保利摘得,容積率均為1.3,樓面價均在8300元/平米左右。

這個位置和價格是否合適?

這兩個地塊屬于北組團(tuán),挨著2022年拍出的津南城投地塊和萬恒地塊,距離在售的錦繡大家和融創(chuàng)云潮府不遠(yuǎn),并且距離南大、天大校區(qū)比較近,整體地塊質(zhì)素不錯。

因?yàn)槟洗笠詵|的區(qū)域已經(jīng)被占滿,現(xiàn)在只能向南大以北開疆拓土了。

也就是說,沒得選,距離南開學(xué)校敬惠路校區(qū)很近,該校區(qū)今年年底完工,預(yù)計2024年9月招生。

但是距離地鐵6號線較遠(yuǎn),周邊都是荒地,要配套成熟還需要好幾年。

位置確實(shí)有利有弊。

這兩宗地塊的樓面價均在8300元/平米左右,這是什么水平?

我們追溯一下。

2019年,華宇拿下了海教園一宗住宅+商業(yè)的打包地塊,樓面價8830元/平米,純住宅樓面價大約11307元/平米。

2019年,中海摘得一地塊,1.35的容積率,拿地價格12133元/平米。

2021年,大連同岳溢價43%拿下了兩宗地塊,樓面價到了12066元/平米。

2022年,萬恒地塊樓面價是7326元/平米,津南城投地塊樓面價是8300元/平米。

可見這兩地塊的拿地價,正常水平,沒毛病。

再來看產(chǎn)品。

中海南開郡容積率1.35,做了洋房+疊拼84-126平米;

錦繡大家容積率1.4,做了洋房88-127平米;

融創(chuàng)云潮府容積率1.3,做了洋房+疊拼76-143平米。

這兩個地塊容積率1.3,做純洋房或者洋房+疊拼都可以。

并且住宅新規(guī)已經(jīng)實(shí)施,可以做新產(chǎn)品,一樓帶小院,頂層帶閣樓,太適合這種低密度的產(chǎn)品了。

如果想走量,就做純洋房,89-120平米,寬廳+落地窗+鋁板外立面,定價2萬/平米,秒殺。

因?yàn)槟壳昂=虉@單價2萬/平米已經(jīng)占的很穩(wěn)當(dāng)。

做個四室戶型更好,海教園多的是多胎家庭。

如果有疊拼,可以做的小一點(diǎn),適合一家三代居住更重要。

中鐵建和保利兩個開發(fā)商都是首次進(jìn)入海教園,肯定都是帶著想法來的,產(chǎn)品不會差。

快的話,年底就能入市,能夠緩解供應(yīng)量不足的問題。

為什么海教園蓋了這么多房子,還能漲價?

不同于之前大家對海教園的觀望態(tài)度,現(xiàn)在海教園的流入人口太多了,學(xué)位不足,供應(yīng)量也不足了,引發(fā)漲價。

因?yàn)閷W(xué)區(qū)的興起,海教園一步步的變成炙手可熱的明星板塊,流速很快,常年在板塊成交TOP10排行榜上,價格一直比較穩(wěn),但是從去年年底開始漲價了。

去年年底龍湖天璞146萬可以買到79平米精裝通地庫的房源,還不是頂?shù)住?/strong>

但是隨著天璞庫存量減少,樘樾變成了主力盤,在同等面積下,總價增加了10萬左右,而且精裝變成了毛坯。

到了618,龍湖樘樾的79平米特惠總價已經(jīng)到了168萬。

雖然位置更好一些,但是差價20多萬是事實(shí)。

再來看錦繡大家,去年二期開盤之后,并沒有大水花,年底88平米特惠總價150萬起步。

今年2月以來,加推速度明顯變快,一個月的時間可以加推2-3次。

目前錦繡大家二期,2024年交房區(qū)域,88平米總價191萬起步,2025年交房區(qū)域總價是186萬起步。

雖然說教育是海教園的殺手锏,還有天大南大坐鎮(zhèn),但是周邊有大量的土地,不足以支撐價格上漲。

如今房價上升的原因:

一是因?yàn)榻衲?月學(xué)區(qū)房的引爆,“含學(xué)量”高的板塊自然也水漲船高,海教園和空港都受益。

二是區(qū)域供應(yīng)量太少。

目前海教園的主力盤只有南部的龍湖樘樾和中部的錦繡大家,所以近段時間,海教園的二手房交易量攀升,區(qū)域內(nèi)急需新盤。

所以,中鐵建地塊和保利地塊,大家可以期待一下!

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