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中國金茂高質(zhì)量發(fā)展：銷售回款“雙千億” 資金杠桿率與融資成本持續(xù)下降

發(fā)布時(shí)間：2020-08-31 11:12:27 文章來源：中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)

自2018年邁入千億房企陣營后，中國金茂持續(xù)保持著高質(zhì)量的穩(wěn)健增長。8月25日，中國金茂發(fā)布了2020年中期業(yè)績報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，金茂2020年上

自2018年邁入千億房企陣營后，中國金茂持續(xù)保持著高質(zhì)量的穩(wěn)健增長。

8月25日，中國金茂發(fā)布了2020年中期業(yè)績報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，金茂2020年上半年合同銷售金額為1028.7億元，首次半年突破千億大觀，同比增長31%。其回款金額也于7月19日超過1000億元。

從行業(yè)橫行對(duì)比看，保持安全增長的中國金茂，同樣實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量的增長，在行業(yè)中拿到了“三個(gè)第一”：即上半年銷售額增幅位居TOP15房企中名列第一，住宅銷售單價(jià)保持在2萬元+水平，在TOP12房企中排名第一，品牌價(jià)值連續(xù)7個(gè)季度行業(yè)排名第一。

中國金茂總裁李從瑞表示，中國金茂堅(jiān)持雙輪兩翼的發(fā)展戰(zhàn)略，預(yù)計(jì)在未來三年每年保持20%-30%左右的穩(wěn)定增長率，并于2022年實(shí)現(xiàn)年度簽約額3000億元，持有面積200萬平方米，年度持有物業(yè)收入50億元。在城市運(yùn)營上，2020年-2022年，中國金茂計(jì)劃實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營對(duì)于60%的新增土地儲(chǔ)備貢獻(xiàn)率，并在2023年后成為品質(zhì)城市引領(lǐng)者。

“七升兩降”描繪房企可持續(xù)優(yōu)質(zhì)發(fā)展曲線

在實(shí)現(xiàn)銷售、回款的“雙千億”佳績的同時(shí)，中國金茂實(shí)現(xiàn)了行業(yè)排名、毛利率、歸母凈利潤、城市運(yùn)營項(xiàng)目銷售貢獻(xiàn)率、產(chǎn)業(yè)簽約導(dǎo)入數(shù)量、客戶滿意度、一二線土儲(chǔ)比例七個(gè)核心數(shù)據(jù)的上升，以及資金杠桿率和融資成本兩個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)的下降?？梢哉f，“七升兩降”描繪出了一條房企的可持續(xù)優(yōu)質(zhì)發(fā)展曲線。

截至2020年6月30日，中國金茂的行業(yè)排名從2019年末的TOP18躍升至TOP12，展示了“雙千億”金茂的增長速度。疫情之下，中國金茂為何能實(shí)現(xiàn)如此高的增長?公司營銷總經(jīng)理李峰在接受媒體采訪時(shí)曾提到了三個(gè)要點(diǎn)，分別是產(chǎn)品和服務(wù)卓越，受到業(yè)內(nèi)廣泛認(rèn)可;布局以一二線核心城市為主，客戶財(cái)富分配比較好;營銷反應(yīng)迅速反應(yīng)，線上售樓、移動(dòng)案場、總裁直播等創(chuàng)新帶貨方式多管齊下。

銷售金額和行業(yè)排名上升的同時(shí)，中國金茂的增長質(zhì)量也在不斷提升。今年上半年，中國金茂的毛利率為35%，較2019年底上升3個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤較2019年提升2%。有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場經(jīng)過20余年的市場化發(fā)展，毛利率逐漸下降，并回歸制造業(yè)水平將是整個(gè)行業(yè)面臨的趨勢。然而，中國金茂努力克服外部環(huán)境影響，保持了如此高的毛利率水平，實(shí)屬不易。

此外，中國金茂的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力也在提升。2020年上半年，中國金茂來自城市運(yùn)營項(xiàng)目的銷售額貢獻(xiàn)率提升至21%，新簽約產(chǎn)業(yè)合作商135家、產(chǎn)業(yè)庫數(shù)量達(dá)近千家。中國金茂高級(jí)副總裁宋镠毅在出席業(yè)績發(fā)布會(huì)時(shí)透露，城市營項(xiàng)目毛利普遍高于二級(jí)招拍掛項(xiàng)目，隨著兌現(xiàn)業(yè)績能力持續(xù)提升，公司發(fā)展?jié)摿梢娨话摺?/p>

中國金茂不斷提升的，還有物業(yè)服務(wù)客戶滿意度提升。2020上半年，中國金茂物業(yè)服務(wù)客戶滿意度達(dá)到87分，達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水平，服務(wù)更受業(yè)主贊譽(yù)。據(jù)了解，今年疫情期間，金茂物業(yè)針對(duì)業(yè)主生活需求推出多項(xiàng)疫情專項(xiàng)服務(wù)，蔬菜配送、快遞到家、便民理發(fā)等，在確保社區(qū)安全的同時(shí)保證業(yè)主正常生活的便利。對(duì)于金茂物業(yè)未來的發(fā)展，李從瑞寄予了厚望，認(rèn)為未來幾年可能會(huì)按照30%到50%的速度增長。

在上述7個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)實(shí)現(xiàn)上升的同時(shí)，中國金茂的資金杠桿率與融資成本出現(xiàn)下降。2020年上半年，中國金茂資金杠桿率從2019年的74%下降為69%，持續(xù)位于行業(yè)安全穩(wěn)健范圍內(nèi)。一直保持低成本融資優(yōu)勢的中國金茂，2020上半年繼續(xù)擴(kuò)大這一優(yōu)勢，平均借貸成本已低至4.68%。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前，銀行等機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)中國金茂這種資質(zhì)較好的國企具有傾向性，這是金茂所獨(dú)有的優(yōu)勢，這種優(yōu)勢在目前的融資環(huán)境中更加得以凸顯。據(jù)了解，中國金茂上半年發(fā)行的25億人民幣中期票據(jù)3年期利率3.1%;22億人民幣中華大廈CMBS3年期利率低至約2.65%。

“長效、優(yōu)質(zhì)、可持續(xù)”，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力獲認(rèn)可

實(shí)現(xiàn)“七升兩降”安全穩(wěn)健增長同時(shí)，中國金茂上半年在銷售額增幅、銷售單價(jià)、金茂府品牌價(jià)值上，接連榮獲了“三個(gè)第一”的行業(yè)排名。探析中國金茂的發(fā)展模式，其長效、優(yōu)質(zhì)、可持續(xù)的特點(diǎn)值得業(yè)界關(guān)注。

長效穩(wěn)定，體現(xiàn)在中國金茂銷售金額和排名近幾年的接連躍升上。2020年，中國金茂半年銷售金額就突破1000億元，而過去三年的年度銷售金額復(fù)合增長率超過52%，在TOP20中位居前列。行業(yè)排名方面，2020年上半年，中國金茂行業(yè)排名為TOP12，2018年和2019年底則分別為TOP24和TOP18。

優(yōu)質(zhì)是中國金茂的底層基因。中國金茂秉持高端品質(zhì)地產(chǎn)定位，持續(xù)布局長三角、珠三角、環(huán)渤海、華中、西南等區(qū)域，多個(gè)產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)了實(shí)現(xiàn)開盤熱銷，在所在城市引領(lǐng)市場。今年上半年，金茂府系產(chǎn)品代表深圳龍華金茂府熱銷35.9億元，南京河西金茂府四開四罄;城市運(yùn)營項(xiàng)目蘇州張家港智慧科學(xué)城半年完成43.5億元銷售額，無錫江陰霞客島生態(tài)城首開600套售罄。報(bào)告顯示，在上海、北京、杭州，中國金茂的單城半年銷售額均已超過100億元;至今年7月，金茂在長沙的銷售額也突破了100億元。

中國金茂發(fā)展的可持續(xù)性，還體現(xiàn)在充沛且優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)方面。上半年，中國金茂新增土地儲(chǔ)備583萬平米，85%位于核心一二線城市。截至2020年6月30日，中國金茂總土地儲(chǔ)備達(dá)到9068.8萬平方米。此外，作為支持金茂可持續(xù)發(fā)展的“第二曲線”，城市運(yùn)營今年也在持續(xù)為金茂提供發(fā)展力量。目前，中國金茂總計(jì)管理著23個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，將為金茂的可持續(xù)發(fā)展提供穩(wěn)定的優(yōu)勢土地。李從瑞在業(yè)績發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“城市運(yùn)營慢慢會(huì)成為擴(kuò)土儲(chǔ)的主流渠道，到2022年占比要到60%，到那個(gè)時(shí)候我們對(duì)招拍掛按照市場節(jié)奏在比較低的點(diǎn)去獲取優(yōu)質(zhì)土地，就更加能夠做到游刃有余。”

全年銷售目標(biāo)已完成超六成，2000億目標(biāo)有保障

據(jù)了解，中國金茂2020全年的銷售目標(biāo)是2000億元。截至2020年7月31日，公司累計(jì)已完成簽約銷售金額1243億元，年度目標(biāo)完成率超過62%。

中國金茂認(rèn)為能夠?qū)崿F(xiàn)2000億元目標(biāo)的底氣，還來自于下半年全國多個(gè)核心城市逐步入市全新府系項(xiàng)目、全新城市運(yùn)營項(xiàng)目，這都將持續(xù)給金茂帶來穩(wěn)健增長的銷售和回款。

作為中國金茂的“王牌”產(chǎn)品，金茂府系今年下半年將有三大新品陸續(xù)入市，分別是北京頤和金茂府、太原龍城金茂府、青島大云谷嶗山金茂府。據(jù)了解，金茂府府系產(chǎn)品連續(xù)七個(gè)季度成為蟬聯(lián)房企產(chǎn)品品牌指數(shù)第一。而在城市運(yùn)營領(lǐng)域，下半年，中國金茂在三亞、福州、杭州等地，仍將陸續(xù)推出城市運(yùn)營新產(chǎn)品，在為城市賦能同時(shí)，也為金茂帶來業(yè)績?cè)鲩L。

資本市場機(jī)構(gòu)一致看好金茂今年的業(yè)績達(dá)成，以及未來的持續(xù)增長。統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年8月，總計(jì)32家券商覆蓋中國金茂，其中中金、花旗、高盛、興業(yè)、海通、華創(chuàng)等券商給予中國金茂買入建議。

華創(chuàng)證券看好中國金茂發(fā)展的原因，主要系匠心產(chǎn)品金色十足，城市運(yùn)營風(fēng)華正茂;光大證券表示，中國金茂具備獨(dú)特的內(nèi)生增長潛力，中期內(nèi)業(yè)績彈性有望回升。

而興業(yè)證券則在研報(bào)中提到，中國金茂未來三年銷售規(guī)模將保持高速增長，在當(dāng)前土地儲(chǔ)備充足的情況下，金茂放緩招拍掛拿地，降低杠桿水平增厚安全墊，同時(shí)通過城市運(yùn)營及時(shí)補(bǔ)充土儲(chǔ)，上半年城市運(yùn)營轉(zhuǎn)化占比達(dá)四成，土地成本亦具備顯著優(yōu)勢。鑒于此，興業(yè)證券維持中國金茂“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)7.20港元，與8月26日的收盤價(jià)相比還有較大的上漲空間。

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