根據(jù)房中協(xié)發(fā)布的網(wǎng)簽走勢圖發(fā)現(xiàn),新政前一周,二手房單日網(wǎng)簽量最高達(dá)1784套,最低403套,而新政后一周,最高僅359套,最低55套。網(wǎng)簽量環(huán)比新政前一周平均下降79.8%。
調(diào)控新政公布即將滿一個(gè)月,深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化。
“抱歉通知您,根據(jù)華強(qiáng)城市花園(一期)積分搖號規(guī)則,您積分未能達(dá)到入圍標(biāo)準(zhǔn),無法參與公證搖號。”
8月7日下午4點(diǎn)半,用了兩個(gè)名額參加誠意登記,仍沒能入選認(rèn)籌名單的夏萌(化名)顯得很無奈。
她告訴時(shí)代周報(bào)記者:“今天收到短信說無搖號資格還有點(diǎn)不信,其中一個(gè)名額為56分,另一個(gè)名額為62分,沒想到一個(gè)都沒有入圍,大家的分?jǐn)?shù)都這么高嗎?”
華強(qiáng)城市花園是深圳樓市“7·15”新政后首個(gè)采用積分規(guī)則的新盤,備受外界關(guān)注。
7月30日,華強(qiáng)城市花園(一期)進(jìn)行誠意登記,同時(shí)公布了積分規(guī)則。根據(jù)規(guī)則,進(jìn)行誠意登記的客戶需要按房產(chǎn)、戶籍與社保三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行積分,排名達(dá)到前5560名,才能進(jìn)行誠意登記。
據(jù)深廣電都市頻道報(bào)道,共2.6萬人參與了556套房的誠意登記。在夏萌看來,深圳買新房搖號像買彩票一樣,除了需要資金雄厚條件滿足,更重要的是碰運(yùn)氣。
新房市場的火爆行情讓房企也加快行動。
8月10日,一位電建地產(chǎn)華南區(qū)域人士告訴時(shí)代周報(bào)記者,其公司位于光明片區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于10月份開盤,目前已經(jīng)開放外展咨詢中心,提前為項(xiàng)目蓄客。
與深圳新房市場的火熱不同,多個(gè)區(qū)域的二手房市場卻又是另一副模樣。
“樓市新政后,門店二手房的帶看量低到谷底,幾乎沒有,員工都在推惠州和南沙的房源以及商住。”8月8日,寶安區(qū)一位中介店長王路(化名)告訴時(shí)代周報(bào)記者。
根據(jù)房中協(xié)發(fā)布的網(wǎng)簽走勢圖發(fā)現(xiàn),新政前一周,二手房單日網(wǎng)簽量最高達(dá)1784套,最低403套,而新政后一周,最高僅359套,最低55套。網(wǎng)簽量環(huán)比新政前一周平均下降79.8%。
深圳樂有家各門店數(shù)據(jù)顯示,新政后一周,二手房帶看量、新增房源量環(huán)比均下跌2―3成。
新房市場持續(xù)火熱、二手房市場遇冷,這是新政推出近一個(gè)月后最真實(shí)的情況。
“打新”火熱
夏萌在深圳從事銷售類工作,今年希望先物色一套小兩房。
看房過程中,她發(fā)現(xiàn)樓市的熱度遠(yuǎn)超預(yù)期,前后看了超過20套房子,一路上揚(yáng)的房價(jià)讓她望而卻步。
預(yù)算有限,夏萌打算憑運(yùn)氣抽新房。6月,她參加了金融街華發(fā)融御花園(一期)的認(rèn)籌,最終落選。而這一次,夏萌沒想到,華強(qiáng)城市花園(一期)連入圍的機(jī)會都沒有。
“7·15新政后,本以為很多人失去了購房資格,新盤的認(rèn)籌會少很多,沒想到卻等來了更多的競爭對手。”夏萌有些沮喪地說道。
“后期政策細(xì)則出臺,好多人從沒購房資格到有購房資格,所以認(rèn)籌人數(shù)增加,其中50―60分的人數(shù)最多。”8月9日,一位華強(qiáng)城市花園(一期)的銷售向時(shí)代周報(bào)記者解釋道。
無論是華強(qiáng)城市花園(一期)還是金融街華發(fā)融御花園(一期),都是深圳新房市場火爆的一個(gè)縮影。
7月23日,光明區(qū)光僑路的勤誠達(dá)正大城悅園二期在網(wǎng)上開盤,當(dāng)天共推1156套房源,成交848套,去化超過7成。
“比預(yù)期還好,作為新政后首家開盤的樓盤,內(nèi)部對這個(gè)結(jié)果還是比較滿意。”8月6日,該項(xiàng)目銷售經(jīng)理告訴時(shí)代周報(bào)記者,到目前為止,該項(xiàng)目僅剩一些尾盤。
開發(fā)商設(shè)置的重重門檻也體現(xiàn)出當(dāng)下新房市場的火熱。
驗(yàn)資是當(dāng)下熱門新盤的基本要求,其中,光明中海寰宇、南山西麗深鐵閱山境提出驗(yàn)資80萬元,而位于南山西麗的遠(yuǎn)洋天著,則需要驗(yàn)資達(dá)200萬元。
夏萌告訴時(shí)代周報(bào)記者,除了需要驗(yàn)資外,看房還需要提前預(yù)約。
2017年1月19日出臺的限價(jià)政策導(dǎo)致二手房與新房價(jià)格倒掛,“買到即賺到”,深圳樓市的“打新”現(xiàn)象也由此而來。
華強(qiáng)城上一次在福永區(qū)開盤是2019年第二季度,當(dāng)時(shí)共推出464套房源,備案價(jià)4.2萬―5.2萬元/平方米。而目前該區(qū)域二手房當(dāng)前掛盤均價(jià)在6.1萬―6.5萬元/平方米。
新房市場火爆背后,不少房企也在調(diào)整在深圳的布局策略。
8月10日,某央企房企一位投拓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者,新房供需緊張的局面預(yù)計(jì)在9月份將得到改善。一些房企的新項(xiàng)目將加快入市節(jié)奏,加上三四季度房企要沖業(yè)績,會有較為明顯的供應(yīng)釋放,只要新房如期入市,局面將發(fā)生較為顯著變化。
“據(jù)我所知,現(xiàn)在不少即將入市的新盤都在加快營銷節(jié)奏,提前開放樣板間和展示中心。”該人士表示。
根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù),2020年上半年,受疫情影響,上半年合計(jì)成交16727套新房住宅。深圳市住建局表示,2020年深圳計(jì)劃入市商品房69350套,其中住宅50618套,這意味著下半年將有3萬套住宅入市,是上半年供應(yīng)量的兩倍。
上述電建地產(chǎn)人士也表示,盡管調(diào)控政策對深圳新房市場有一定影響,但仍然持續(xù)看好深圳市場。目前公司在售項(xiàng)目僅有一個(gè),公司也希望能夠通過如舊改、并購等形式獲取新的項(xiàng)目。
二手房低谷
對于從事房屋中介的王路而言,新政后的深圳二手樓市最為直觀的感受就是“冷清”,從去年火熱的行情到如今,他的心情猶如過山車一般。
去年7月,王路和朋友合伙在碧海加盟了一家地產(chǎn)中介店,主營二手房業(yè)務(wù)。
隨著雙11豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變,二手房市場活力被激活,房價(jià)的跳漲讓王路獲益頗多,業(yè)績最高的一個(gè)月,其店里業(yè)績達(dá)到了120萬元。
趁著火熱的市場行情,今年4月,王路在寶中區(qū)再開了一家中介店,希望繼續(xù)做大。
7月15日政策的出臺讓王路的心情迅速跌入谷底。
“客戶中有5成左右受到影響,失去了購房資格,本地買家算了稅費(fèi)就沒有下文了,拉都拉不回來,還有一部分客戶在等打新盤。另一方面,二手房房源確實(shí)減少了很多,很多未滿5年的房源,業(yè)主都主動撤盤。”王路表示。
8月10日,深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫告訴時(shí)代周報(bào)記者,據(jù)新政后的兩周觀察,從中原找房客戶量上,誠意客戶減少15%。從各營業(yè)部門反饋,市場出現(xiàn)分化表現(xiàn),投訴屬性比較高的片區(qū)及豪宅影響較大,雙拼二手房更難出售。
根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示,7月深圳二手住宅成交套數(shù)為13407套,環(huán)比上升26.6%;成交面積為114.8萬平方米,環(huán)比上升26.7%。
7月過戶成交套數(shù)創(chuàng)2016年4月以來新高。
其中,7月過戶成交的房源中約有9成為6月之前(含6月)簽約成交的房源。
新政推出后的三周時(shí)間,王路兩家店的成交量不足10筆。
“主要有成交都是750萬元內(nèi),超過1000萬元和前期報(bào)價(jià)虛高的有一點(diǎn)下調(diào),業(yè)主誠心賣的議價(jià)在3%―5%,關(guān)鍵現(xiàn)在客戶的購房意愿不大,大都表示需要再看看。”他說道。
業(yè)績的下滑讓王路對每個(gè)月的高昂固定開銷憂心不已。
“每個(gè)月的店租加上員工費(fèi)用,至少需要50萬元的業(yè)績才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)?,F(xiàn)在市場調(diào)整,判斷失誤,目前我想轉(zhuǎn)讓一家門店或者再找人入股,但新店每月的房租3萬多元,嚇退了不少人。”王路表示。
這并非只是王路遇到的困境。
“寶安這邊大公司成交的二手房手指頭數(shù)得過來,門店比房源還多,一部分同行回老家,還有一部分計(jì)劃去旅游了。”8月9日,一位寶安區(qū)的中介人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。
和王路一樣,林志(化名)的工作同樣因新政受波動。他于2017年前后開始從事深圳購房咨詢服務(wù)工作。從去年下半年到今年上半年,月均業(yè)務(wù)量咨詢量在30單以上,新政后到現(xiàn)在僅接了5單,其中還有4位進(jìn)行退費(fèi)。
對于下一步計(jì)劃,王路表示,現(xiàn)在寶安光明新盤基本都不給中介代理,目前將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)至深圳的公寓市場以及臨深、惠州市場。
“最新消息,惠州很有可能限購,雖然現(xiàn)在還沒有發(fā)布公文,但這個(gè)消息有風(fēng)口,還是很有可能的。”8月10日,王路在購房群發(fā)布了此消息,催促其他購房者抓緊下單。
鄭叔倫則表示,新政在規(guī)范住宅市場的同時(shí),反過來造就商務(wù)公寓的表現(xiàn),不限購條件在新政后會變得更有吸引力。
鄭叔倫還認(rèn)為,商辦物業(yè)由于不限購加上長期較高租金收益,成為調(diào)控政策后的受惠的物業(yè)類型。另外,有相當(dāng)比例的客戶被取消購房資格,臨深區(qū)域市場也被得到重視。
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