五大行房貸25日統(tǒng)一“換錨” LPR轉(zhuǎn)換迎倒計(jì)時(shí)
發(fā)布時(shí)間:2020-08-13 16:47:12 文章來源:北京日?qǐng)?bào)
這幾天,房貸族曲女士被一個(gè)問題困擾——選固定利率還是浮動(dòng)利率?這道必選題到了給出答案的時(shí)候了。今天,工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、

這幾天,房貸族曲女士被一個(gè)問題困擾——選固定利率還是浮動(dòng)利率?這道“必選題”到了給出答案的時(shí)候了。

今天,工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵儲(chǔ)銀行五家國有大行均發(fā)布公告稱,將于8月25日起對(duì)符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR,貸款定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次,轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

到底該轉(zhuǎn)嗎?銀行工作人員和專家提示,究竟是否轉(zhuǎn)換還是基于個(gè)人對(duì)未來利率走勢(shì)的判斷。

五大行房貸25日統(tǒng)一“換錨”

還沒來得及將自己房貸合同的定價(jià)轉(zhuǎn)換為參考LPR的浮動(dòng)利率?房貸族不用急了,距離房貸合同轉(zhuǎn)換的最后期限還有不到20天,五家國有大行今天集體發(fā)布公告稱將統(tǒng)一對(duì)尚未將房貸定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換。

各銀行公告均表示,將于2020年8月25日起,對(duì)符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。

也就是說,2020年1月1日前已發(fā)放或已簽訂合同未發(fā)放,且截至2020年8月24日(含),尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款(含個(gè)人商用房貸款,不含公積金貸款和公積金貼息貸款),五大行將統(tǒng)一自2020年8月25日起批量轉(zhuǎn)換,用戶無需自己進(jìn)行任何操作了。

記者梳理發(fā)現(xiàn),同時(shí)各家銀行都規(guī)定如果不希望轉(zhuǎn)換,可與銀行提前聯(lián)系或者轉(zhuǎn)換后協(xié)商撤銷。根據(jù)各家銀行公告,批量轉(zhuǎn)換完成后,若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

另一家國有銀行交通銀行在7月20日就發(fā)布了浮動(dòng)利率房貸定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換的公告,于2020年8月21日對(duì)尚未轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)或固定利率的存量浮動(dòng)利率房貸,統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率加減點(diǎn)方式。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,各家銀行此次規(guī)定了“批量轉(zhuǎn)換”的概念,通俗來說就是“8月底房貸都要默認(rèn)調(diào)整為L(zhǎng)PR定價(jià)方式”,此類規(guī)定有效提高了存量貸款換錨的工作效率。

2019年8月,按國務(wù)院部署,央行改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制。2019年底,央行發(fā)布公告稱,自2020年3月1日起,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商,原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

選擇固定利率或浮動(dòng)利率有何區(qū)別?

銀行工作人員介紹,固定利率還款的優(yōu)勢(shì)在于計(jì)算方便,包括還款總額以及每個(gè)月還本付息的金額都是固定的,同時(shí)不會(huì)受未來外界因素影響發(fā)生比較大的變化。不過如整體利率環(huán)境下跌,固定利率還款還是會(huì)維持相對(duì)比較高的利率,LPR還款方式正好相反,會(huì)隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境浮動(dòng)。

具體來看,轉(zhuǎn)換后的利率計(jì)算方式為“重定價(jià)日最近一期5年期以上LPR+固定點(diǎn)數(shù)”。

舉例來說,如果王先生在前幾年利率較低的時(shí)候貸款買了房,當(dāng)時(shí)與銀行簽的合同是基準(zhǔn)利率打8折,即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加點(diǎn)值就是3.92%-4.8%(2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR)=-0.88%,即負(fù)88個(gè)基點(diǎn)。

由于大部分銀行規(guī)定重定價(jià)日為每年1月1日,所以最近的參考LPR為2020年12月將公布的5年期以上LPR。假定該數(shù)值與當(dāng)前LPR一樣,為4.65%。那么在上述例子中,王先生轉(zhuǎn)換后的年利率為L(zhǎng)PR-0.88%,即4.65%-0.88%=3.77%,比原利率低了0.15%,但此后利率的變化取決于未來LPR的變動(dòng)幅度。

“究竟是否轉(zhuǎn)換,還是基于個(gè)人對(duì)未來利率走勢(shì)的判斷。”嚴(yán)躍進(jìn)說,如果認(rèn)為未來LPR利率大概率降低,就可以選擇轉(zhuǎn)換。

記者留意到,雖然近3個(gè)月來LPR報(bào)價(jià)均保持不變,但總體來看有一定降息幅度。從LPR機(jī)制推出以來,5年期以上LPR利率已累計(jì)下降了20個(gè)基點(diǎn),從4.85%降到了4.65%,以首套房貸100萬元貸款30年為例計(jì)算,每月房貸可以少還120多元。

LPR未來走勢(shì)如何?中國民生銀行首席研究員溫彬說,利率下降更多是傾向于1年期LPR利率,由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn),因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。中長(zhǎng)期LPR走勢(shì)受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響,目前難以預(yù)測(cè)。

“7月LPR沒有下調(diào),但保持了低息的水平。”嚴(yán)躍進(jìn)分析,這表明利率政策是有定力的,不會(huì)盲目無限、高頻進(jìn)行下調(diào),總體上以有效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向,下半年LPR下降空間在減小。

溫彬建議,房貸族應(yīng)根據(jù)自身情況,包括貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額等,綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式——

如果此前房貸利率價(jià)格折扣力度大,月供剩余時(shí)間比較長(zhǎng)的話,可以選擇固定利率,有助于鎖定月供成本,也便于做好家庭的收支安排;

如果月供剩余時(shí)間較短,貸款余額也不大,LPR一旦反轉(zhuǎn),可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),則可以選擇浮動(dòng)利率。

標(biāo)簽: 銀行 房貸 LPR

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